Bảng Giá Đất TP.HCM 2026: Tăng Bao Nhiêu, Ai Ảnh Hưởng?

Bảng giá đất mới của TP.HCM chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026, được HĐND TP.HCM thông qua theo nguyên tắc thị trường quy định tại Luật Đất đai 2024, thay thế bảng giá cũ áp dụng đến hết năm 2025. Mức tăng không đồng đều giữa các khu vực: khu vực TP.HCM cũ chỉ tăng nhẹ với hệ số 1 – 1,65 lần, trong khi khu vực Bình Dương cũ tăng mạnh nhất, có nơi hơn 8 lần so với bảng giá 2024. Bài viết tổng hợp chi tiết mức giá từng khu vực và phân tích tác động tới người dân, doanh nghiệp bất động sản.

Bảng giá đất mới TP.HCM 2026 áp dụng theo quy định nào?

Theo thông tin được HĐND TP.HCM thông qua, đây là bảng giá đất lần đầu tiên được ban hành áp dụng thống nhất trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, bao gồm ba khu vực trước đây là TP.HCM cũ, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Bảng giá được xây dựng theo nguyên tắc thị trường của Luật Đất đai 2024, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, thay thế các bảng giá đất riêng lẻ của từng địa phương trước đây vốn chỉ áp dụng đến hết năm 2025 (nguồn: Tiền Phong, đăng tải lại trên CafeF).

Theo UBND TP.HCM, mức điều chỉnh giữa các khu vực không đồng đều: nơi nào bảng giá cũ đã sát giá thị trường thì mức tăng thấp, nơi nào còn cách xa giá giao dịch thực tế thì mức điều chỉnh mạnh hơn nhiều. Đây cũng là lý do vì sao khu vực trung tâm TP.HCM cũ – vốn đã qua nhiều lần điều chỉnh giá đất trong các năm gần đây – chỉ tăng nhẹ, trong khi khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng đột biến.

Khu vực TP.HCM cũ: giá đất tăng nhẹ, khu trung tâm gần như giữ nguyên

Tại khu vực TP.HCM cũ, giá đất ở được điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức giá cao nhất khoảng 687 triệu đồng/m² áp dụng cho các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi – gần như không đổi so với bảng giá đang áp dụng. Mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng/m², ghi nhận tại khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ cũ).

Ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt được điều chỉnh tăng tối đa 1,65 lần, phần lớn các khu vực khác tại TP.HCM cũ có xu hướng đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ khoảng 2%, thậm chí một số nơi còn giảm giá đất sản xuất nhằm khuyến khích đầu tư. UBND TP.HCM lý giải mức tăng thấp tại khu vực này là do bảng giá đất những năm gần đây đã nhiều lần được điều chỉnh sát thị trường, nên dư địa tăng không còn nhiều; đồng thời việc giữ biên độ vừa phải nhằm hạn chế tác động tới chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu vực lõi đô thị.

Khu vực Bình Dương cũ: mức tăng cao nhất, có nơi hơn 8 lần

Khu vực Bình Dương cũ (nay là một phần địa giới hành chính TP.HCM) ghi nhận mức tăng giá đất mạnh nhất trong ba khu vực, với hệ số dao động từ 1 đến hơn 8 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 89,6 triệu đồng/m² (đường Bác Sĩ Yersin, đường Bạch Đằng), trong khi mức thấp nhất chỉ 1,3 triệu đồng/m² (đường ĐH.722, đường Minh Tân – Long Hòa…).

Trường hợp điều chỉnh tăng mạnh nhất được ghi nhận tại đường ĐH.505, đoạn từ Cầu Lễ Trang đến ĐH.507, với giá đất dự kiến ban hành 6,3 triệu đồng/m², so với bảng giá hiện hành chỉ 780.000 đồng/m² – tương đương mức tăng hơn 8 lần. Cùng tuyến đường này, đất thương mại – dịch vụ tăng khoảng 4 lần, đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần. Theo lý giải của cơ quan chức năng, bảng giá đất hiện hành của Bình Dương cũ vẫn còn khoảng cách rất lớn so với giá thị trường thực tế – có nơi giá giao dịch cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ – khiến công tác bồi thường và tính nghĩa vụ tài chính gặp nhiều vướng mắc trong thời gian qua.

Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: tăng mạnh tại các trục ven biển

Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng đáng kể so với bảng giá hiện hành, với hệ số từ 1,7 đến hơn 4 lần, tuy mức tăng nhìn chung thấp hơn khu vực Bình Dương cũ. Giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng/m², áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm Vũng Tàu, nổi bật là đường Thùy Vân – trục du lịch, dịch vụ trọng điểm tập trung dày đặc khách sạn và hoạt động kinh doanh thương mại.

Ngược lại, giá đất ở thấp nhất tại khu vực này chỉ dao động vài triệu đồng mỗi m², chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc những tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. UBND TP.HCM đánh giá việc điều chỉnh nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại các khu vực ven biển có tốc độ tăng giá thị trường nhanh trong những năm gần đây.

So sánh nhanh mức giá đất ở cao nhất – thấp nhất theo khu vực

Điều chỉnh đáng chú ý với giá đất nông nghiệp

Một điểm đáng chú ý trong bảng giá đất lần này là việc điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp. Theo dự thảo ban đầu, giá đất nông nghiệp được tính theo phương pháp thu nhập dựa trên lợi nhuận canh tác, cho kết quả rất thấp, thậm chí giảm mạnh so với bảng giá cũ. Sau khi thẩm tra, UBND TP.HCM đã trình phương án bổ sung, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp để bảo đảm quyền lợi người dân, đặc biệt trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Theo phương án điều chỉnh, giá đất trồng cây hàng năm tại khu vực TP.HCM cũ là 1,2 triệu đồng/m², khu vực Bình Dương cũ là 1 triệu đồng/m²; giá đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,44 triệu đồng/m² và 1,2 triệu đồng/m². Với đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư (cùng thửa đất có nhà ở), giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm vị trí 1 được tính bằng 10% giá đất ở cùng vị trí; vị trí 2 bằng 80% vị trí 1; vị trí 3 bằng 80% vị trí 2. Đất trồng cây hằng năm và đất nuôi trồng thủy sản được tính bằng 80% giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng khu vực, vị trí.

Bảng giá đất mới tác động thế nào đến người dân, doanh nghiệp và ngân sách?

Bảng giá đất là căn cứ trực tiếp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân, doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, đồng thời là cơ sở tham chiếu khi tính giá cụ thể cho từng dự án phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Tác động cụ thể tới từng nhóm như sau:

• Với người dân: quyền lợi lớn nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận giá thị trường hơn. Ngược lại, nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp các loại thuế, phí liên quan đến đất đai cũng sẽ tăng theo.
• Với doanh nghiệp bất động sản: theo đánh giá của UBND TP.HCM, các doanh nghiệp phát triển dự án quy mô lớn ít chịu tác động trực tiếp trong ngắn hạn do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư chứ không áp trực tiếp theo bảng giá. Tuy nhiên, doanh nghiệp sản xuất, thương mại – dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể phải gánh chi phí cao hơn đáng kể tại những khu vực có mức điều chỉnh mạnh như Bình Dương cũ.
• Với ngân sách Nhà nước: bảng giá mới giúp tăng nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan, nhưng đồng thời cũng làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công trong thời gian tới.

Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được cho biết bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026 sẽ tiếp tục được theo dõi, đánh giá và điều chỉnh hàng năm khi thực tế thị trường có biến động, thay vì giữ cố định trong thời gian dài như trước đây.

Người mua nhà, nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Với người có nhu cầu mua nhà ở thực, bảng giá đất mới có thể khiến chi phí làm sổ đỏ lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất tăng lên tại một số khu vực, đặc biệt là các khu vực thuộc Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ vốn có mức điều chỉnh mạnh. Người mua nên chủ động tính toán thêm khoản chi phí này vào tổng ngân sách khi lên kế hoạch tài chính, bên cạnh các yếu tố như lãi suất vay mua nhà đã được house.com.vn cập nhật trong bài viết về lãi suất vay mua nhà ở xã hội 2026.

Với nhà đầu tư đất nền, khu vực có mức điều chỉnh giá đất thấp hoặc đi ngang như trung tâm TP.HCM cũ thường phản ánh thị trường đã tương đối ổn định, trong khi khu vực điều chỉnh mạnh như Bình Dương cũ cho thấy dư địa giá trước đó còn cách xa giá giao dịch thực tế – đây là yếu tố cần được nhìn nhận cẩn trọng thay vì xem là tín hiệu “sốt đất”, bởi bảng giá đất tăng phản ánh việc thu hẹp khoảng cách với giá thị trường hiện hữu chứ không đồng nghĩa với việc giá giao dịch sẽ tiếp tục tăng tương ứng trong ngắn hạn. Diễn biến này cũng cần được đặt trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai 2026 liên quan đến chính sách bồi thường mà house.com.vn đã phân tích trước đó, cũng như xu hướng đấu giá đất tại các khu vực trung tâm như Thủ Thiêm để có cái nhìn toàn diện hơn về mặt bằng giá đất TP.HCM trong năm 2026.

Kết luận

Bảng giá đất mới TP.HCM áp dụng từ 1/1/2026 đánh dấu bước điều chỉnh quan trọng theo hướng tiệm cận giá thị trường, với mức tăng không đồng đều giữa các khu vực sau sáp nhập. Trong khi khu vực trung tâm TP.HCM cũ chỉ tăng nhẹ do đã nhiều lần điều chỉnh trước đó, khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ ghi nhận mức tăng mạnh hơn đáng kể. Người dân và nhà đầu tư nên theo dõi sát các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể tại từng địa phương, đồng thời cân nhắc kỹ tác động tài chính trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai trong giai đoạn tới. Nếu cần tư vấn cụ thể về chi phí, thủ tục pháp lý khi mua bán bất động sản theo bảng giá đất mới, quý khách có thể liên hệ đội ngũ chuyên viên của house.com.vn để được hỗ trợ.

Câu hỏi thường gặp về bảng giá đất TP.HCM 2026