Sửa Luật Đất Đai 2026: Bồi Thường Đất Ở Thay Vì Tiền

Sửa Luật Đất Đai 2026 sẽ chuyển cách tiếp cận từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống”, trong đó ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho người bị thu hồi đất thay vì chỉ trả bằng tiền. Dự thảo cũng đề xuất trao quyền linh hoạt hơn cho Chính phủ trong việc quy định thời điểm phê duyệt phương án tái định cư, một thay đổi đang gây tranh luận vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của hàng triệu hộ dân nằm trong diện quy hoạch dự án.

Vì sao Luật Đất đai 2024 phải sửa chỉ sau thời gian ngắn thi hành?

Theo thông tin từ phiên thảo luận tổ của Quốc hội chiều 19/8/2026, định hướng sửa Luật Đất đai lần này xuất phát từ yêu cầu tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế phát sinh trong quá trình thực hiện, đặc biệt ở khâu thu hồi đất, bồi thường và bố trí tái định cư cho các dự án hạ tầng, dự án đô thị quy mô lớn. Nhiều đại biểu cho rằng cơ chế hiện hành, dù đã quy định khá chi tiết, vẫn khiến tiến độ giải phóng mặt bằng của không ít dự án bị kéo dài do vướng mắc giữa quyền lợi người dân và tiến độ triển khai của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước.

Quốc hội dự kiến tiếp tục thảo luận tại hội trường về định hướng sửa luật và xem xét thông qua dự án luật vào cuối năm 2026, theo thông tin được VnExpress dẫn lại từ phiên họp.

Thay đổi cốt lõi: từ “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống”

Điểm được nhiều đại biểu Quốc hội đồng tình nhất trong định hướng sửa Luật Đất Đai 2026 là chuyển cách tiếp cận từ “bồi thường tài sản” – tức chỉ tính toán giá trị đất, nhà, cây trồng bị mất – sang “tái thiết cuộc sống”, nghĩa là phải đảm bảo người bị thu hồi đất có nơi ở, sinh kế, việc làm và thu nhập ổn định sau khi di dời.

Bà Đoàn Thị Thanh Mai, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng để quan điểm “tái thiết cuộc sống” đi vào thực tế, luật cần thiết kế các cơ chế bảo vệ cụ thể chứ không chỉ dừng ở khẩu hiệu chính sách. Cùng quan điểm, ông Lương Quốc Đoàn, Phó chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, nhận định “tái thiết cuộc sống” không thể chỉ dừng ở việc bồi thường và bố trí nơi ở mới, mà cần gắn với sinh kế lâu dài, đặc biệt với các hộ nông dân mất phần lớn hoặc toàn bộ đất sản xuất.

Ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ – áp dụng khi nào?

Một nội dung đáng chú ý khác là định hướng ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ cho các trường hợp bị thu hồi đất để triển khai dự án khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn, thay vì mặc định quy đổi ra tiền như cách làm phổ biến hiện nay. Về lý thuyết, cơ chế này giúp người dân giữ được chỗ ở ngay tại khu vực cũ hoặc trong chính dự án mới hình thành, hạn chế tình trạng nhận tiền bồi thường nhưng không đủ để mua lại nhà ở tương đương tại nơi cũ do giá đất khu vực tăng sau quy hoạch.

Tuy nhiên, bà Đoàn Thị Thanh Mai lưu ý thực tế nhiều dự án không có đủ quỹ đất để bố trí bồi thường bằng đất ở tại chỗ. Trong trường hợp người dân buộc phải chuyển đến nơi ở mới, chính sách tái định cư cần đi kèm phương án sinh kế, việc làm và hạ tầng thiết yếu như trường học, y tế, giao thông, đồng thời chính quyền địa phương cần giải trình rõ mức độ hài lòng của người dân sau tái định cư thay vì chỉ báo cáo số liệu bàn giao mặt bằng.

Đề xuất bỏ nguyên tắc “phê duyệt phương án trước khi thu hồi” – rủi ro nào cần lưu ý?

Luật Đất đai 2024 hiện hành quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư phải được phê duyệt trước khi ra quyết định thu hồi đất. Định hướng sửa đổi lần này không giữ cứng nguyên tắc đó mà dự kiến giao Chính phủ quy định cụ thể, tạo thêm sự linh hoạt khi triển khai các dự án quan trọng quốc gia.

Điểm gây băn khoăn là nếu bỏ nguyên tắc bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi mà không có cơ chế bảo vệ thay thế tương xứng, người dân có thể rơi vào thế bị động, thậm chí phải rời nơi ở khi chưa có chỗ tái định cư ổn định – tình huống từng xảy ra trên thực tế tại một số dự án, khi người dân phải thuê nhà tạm trong lúc chờ phương án hoặc suất tái định cư được hoàn tất. Vì vậy, đại biểu Đoàn Thị Thanh Mai đề nghị chỉ áp dụng ngoại lệ này cho một số trường hợp cụ thể như dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp hoặc dự án có tỷ lệ đồng thuận cao từ người dân, đồng thời phương án bồi thường vẫn phải được phê duyệt và công khai trước khi ra quyết định thu hồi, có sự giám sát của Mặt trận Tổ quốc và chính quyền cấp xã.

Trách nhiệm về sinh kế và việc làm sau thu hồi đất được đặt ra thế nào?

Ông Lương Quốc Đoàn đề nghị luật cần quy định rõ trách nhiệm và cơ chế hỗ trợ sinh kế, đào tạo, chuyển đổi nghề, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất, đặc biệt là các trường hợp mất toàn bộ đất sản xuất nông nghiệp. Thực tế những năm qua cho thấy không ít nông dân sau khi bị thu hồi đất gặp khó khăn trong chuyển đổi nghề nghiệp do tuổi tác và điều kiện lao động, khiến việc bồi thường và bố trí tái định cư đơn thuần chưa đủ để đảm bảo cuộc sống lâu dài. Đây là lý do sinh kế và việc làm được đề xuất trở thành nội dung bắt buộc trong chính sách hỗ trợ, chứ không chỉ dừng ở khoản hỗ trợ một lần.

Cơ chế thu hồi đất vùng phụ cận công trình hạ tầng – cần kiểm soát ra sao?

Dự thảo cũng đề cập định hướng bổ sung trường hợp thu hồi đất để phát triển quỹ đất vùng phụ cận các công trình hạ tầng. Về mặt tích cực, cơ chế này có thể giúp tháo gỡ một số vướng mắc thực tế khi triển khai dự án hạ tầng giao thông, đồng thời tạo quỹ đất phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội tại chỗ. Tuy nhiên, nếu không xác định rõ phạm vi và tiêu chí áp dụng, cơ chế này có nguy cơ trở thành kẽ hở để mở rộng diện thu hồi đất, tạo quỹ đất cho các dự án đô thị, thương mại không thực sự phục vụ lợi ích công cộng.

Theo kiến nghị được nêu tại phiên thảo luận, cần nghiên cứu quy định tỷ lệ tối đa diện tích đất vùng phụ cận được phép thu hồi so với diện tích chính của dự án, đồng thời quỹ đất này phải có phương án sử dụng cụ thể, gắn với phát triển hạ tầng, nhà ở xã hội hoặc tái định cư thay vì để trống chờ phân lô.

Tác động của dự thảo đến thị trường bất động sản và các dự án đang triển khai

Với người mua nhà và nhà đầu tư đang theo dõi các dự án khu đô thị, khu dân cư mới, định hướng sửa Luật Đất Đai 2026 có thể tác động theo hai chiều. Một mặt, việc ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ, nếu triển khai tốt, sẽ giúp quá trình giải phóng mặt bằng của các dự án lớn diễn ra thuận lợi hơn, rút ngắn thời gian pháp lý và đẩy nhanh tiến độ ra hàng – điều mà nhiều dự án hiện nay đang vướng phải, tương tự tình trạng chậm tiến độ liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) từng được ghi nhận tại TP.HCM.

Mặt khác, nếu cơ chế “thu hồi trước, phê duyệt phương án sau” được áp dụng thiếu kiểm soát, rủi ro pháp lý và khiếu kiện đất đai có thể gia tăng cục bộ tại một số dự án, ảnh hưởng đến tâm lý người mua và tiến độ pháp lý cấp sổ hồng cho cư dân – vấn đề vốn đã được siết chặt hơn qua các quy định gần đây như mức phạt với hành vi chậm sang tên sổ đỏ.

Người dân và nhà đầu tư cần lưu ý gì trong giai đoạn chuyển tiếp?

Trong thời gian dự thảo luật còn đang được thảo luận và chưa chính thức thông qua, người dân nằm trong diện quy hoạch dự án và nhà đầu tư quan tâm đến các khu vực có khả năng bị thu hồi đất nên lưu ý một số điểm sau:

• Theo dõi sát tiến độ thông qua Luật Đất đai sửa đổi dự kiến vào cuối năm 2026, vì các quy định mới về bồi thường, tái định cư sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi nếu đất thuộc diện quy hoạch.
• Chủ động rà soát, cập nhật thông tin thửa đất trên hệ thống dữ liệu đất đai, bao gồm cả mã định danh thửa đất trên VNeID, để thuận lợi hơn khi làm việc với cơ quan nhà nước về sau.
• Với nhà đầu tư dự án, cần đánh giá lại chi phí và thời gian giải phóng mặt bằng dự kiến trong bối cảnh cơ chế bồi thường có thể thay đổi, tránh lập kế hoạch tài chính dựa hoàn toàn trên quy định cũ.
• Người dân trong diện có khả năng bị thu hồi đất nên chủ động tìm hiểu quyền lợi liên quan đến bồi thường bằng đất ở/nhà ở tại chỗ, thay vì mặc định chấp nhận phương án quy đổi bằng tiền nếu chưa có đủ thông tin so sánh.

Kết luận: sửa Luật Đất Đai 2026 mang lại điều gì cho người bị thu hồi đất?

Nhìn chung, định hướng sửa Luật Đất Đai 2026 hướng đến mục tiêu bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư dự án và người dân bị thu hồi đất, giảm khiếu kiện kéo dài và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, đô thị. Việc chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản” sang “tái thiết cuộc sống”, nếu được cụ thể hóa bằng các cơ chế giám sát rõ ràng, sẽ là bước tiến đáng ghi nhận. Tuy nhiên, một số nội dung như việc trao quyền linh hoạt cho Chính phủ quy định thời điểm phê duyệt phương án tái định cư vẫn cần được thiết kế chặt chẽ để không tạo ra khoảng trống pháp lý bất lợi cho người dân. Người dân và nhà đầu tư nên tiếp tục theo dõi sát các phiên thảo luận tiếp theo của Quốc hội trước khi dự luật chính thức được thông qua vào cuối năm 2026.

Câu hỏi thường gặp về sửa Luật Đất Đai 2026