Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận, trong đó vấn đề người mua nhà quan tâm nhất là khoản 5% giá trị hợp đồng giữ lại chờ cấp sổ đỏ. Theo Markettimes (01/11/2026), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị làm rõ cơ chế quản lý khoản tiền này và trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng, còn Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết dự thảo cấm nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán.
Bài viết tổng hợp những nội dung chính của tuần 25–31/10/2026, giải thích khoản 5% hoạt động ra sao theo quy định hiện hành, phân tích tác động đến người mua, chủ đầu tư và thị trường, đồng thời nêu rõ phần nào mới chỉ là dự thảo cần theo dõi thêm. Bạn có thể theo dõi văn bản chính thức trên cổng thông tin Chính phủ.
Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi: những điểm nóng trong tuần
Dưới đây là các nội dung nổi bật được báo chí ghi nhận trong tuần. Tất cả đều là nội dung thảo luận hoặc dự thảo, chưa phải quy định có hiệu lực, nên bạn cần theo dõi bản luật được thông qua chính thức.
- Khoản 5% chờ sổ đỏ: Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị làm rõ cơ chế quản lý, thời điểm phát hành bảo lãnh và trách nhiệm của các bên.
- Cấm nhận đặt cọc sai điều kiện: Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh, dự thảo cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán.
- Thuế đất bỏ hoang: Chính phủ đề xuất thuế suất 0,2%, không áp dụng hạn mức; một số chuyên gia cho rằng mức này còn thấp và cần xác định rõ tiêu chí đất bỏ hoang.
- Nhà ở xã hội: Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không cho bán lại theo giá thị trường sau 5 năm sử dụng, một số đại biểu đề xuất cơ chế định giá lại hợp lý.
- Kinh doanh tại chung cư: Dự thảo cấm dùng căn hộ vào mục đích không để ở, trừ cho thuê để ở hoặc lưu trú; có ý kiến đề nghị cho phép kinh doanh quy mô nhỏ có điều kiện.
- TP.HCM: Theo bản tin Địa ốc 24H của Tiền Phong (30/10/2026), thành phố đang xem xét đưa 147 khu đất vào diện thí điểm xây nhà ở thương mại.
Khoản 5% giá trị hợp đồng chờ sổ đỏ là gì?
Khi mua nhà hình thành trong tương lai, người mua thường thanh toán theo tiến độ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang áp dụng, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng, và sau khi bàn giao, tổng số tiền thanh toán không vượt quá 95% cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Phần 5% còn lại là khoản “chờ sổ” mà người mua mới trả khi nhận được sổ.
Mục đích của quy định là tạo động lực để chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp sổ cho người mua. Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án chậm cấp sổ kéo dài, khiến cả người mua lẫn chủ đầu tư rơi vào thế khó. Đó là lý do khoản tiền này liên tục được đưa ra thảo luận khi sửa luật.
Điều Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ
Theo Markettimes, ông Nguyễn Hồng Diên yêu cầu rà soát toàn bộ chuỗi đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán. Cụ thể là phải làm rõ khoản 5% được quản lý ra sao khi người mua chưa có sổ, ngân hàng bảo lãnh chịu trách nhiệm thế nào và bảo lãnh được phát hành vào thời điểm nào. Đây đều là những điểm mà hợp đồng mua bán hiện nay thường quy định chưa thật chi tiết.
Phản hồi của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
Theo báo cáo giải trình trên Markettimes, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết khoản 5% được gửi tại ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cho tới khi nghiệm thu và bàn giao. Sau bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp sổ và nhận khoản tiền còn lại. Bộ cũng cho biết hệ thống thông tin về nhà ở đã ghi nhận hàng chục nghìn giao dịch.
Cách diễn đạt này cho thấy hướng quản lý là dùng ngân hàng làm bên giữ tiền, thay vì để chủ đầu tư giữ trực tiếp. Nếu được cụ thể hóa trong luật, người mua sẽ có thêm một lớp bảo vệ khi dự án chậm tiến độ, nhưng chi tiết vận hành vẫn cần chờ văn bản hướng dẫn.
Cấm nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán
Đây là nội dung đáng chú ý nhất với người mua. Theo dự thảo được Bộ trưởng nêu, chủ đầu tư và đơn vị phân phối sẽ không được nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Trên thị trường, nhiều khách hàng từng nộp “tiền giữ chỗ” hoặc “thiện chí” vào thời điểm dự án mới chỉ có thông tin quảng bá, dẫn đến tranh chấp khi dự án không mở bán đúng hẹn.
Về mức đặt cọc, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang áp dụng, tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 5% giá bán. Bài Luật Nhà ở sửa đổi 2026: nhà cho thuê, NƠXH có gì mới trên house.com.vn cũng tổng hợp thêm các điểm liên quan đến thị trường thuê và nhà ở xã hội.
Tác động đến người mua nhà
Với người mua để ở, những điều chỉnh này nếu được thông qua sẽ giảm rủi ro nộp tiền sớm cho dự án chưa đủ điều kiện. Tuy vậy, bạn không nên chờ luật mới có hiệu lực mới bắt đầu kiểm tra. Ngay bây giờ, bạn có thể áp dụng các bước sau khi tham gia giao dịch.
- Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác nhận dự án đủ điều kiện bán.
- Kiểm tra ngân hàng bảo lãnh và nội dung bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư với người mua.
- Đọc kỹ điều khoản về khoản 5% chờ sổ: ai giữ, giữ ở đâu và khi nào giải ngân.
- Ghi rõ thời hạn cấp sổ và chế tài phạt nếu chủ đầu tư chậm trong hợp đồng.
- Giữ lại toàn bộ biên lai, phụ lục và thông báo thanh toán.
Tác động đến chủ đầu tư và đơn vị phân phối
Chủ đầu tư sẽ phải chứng minh đủ điều kiện bán trước khi nhận bất kỳ khoản đặt cọc nào. Điều này làm giảm khả năng “bán sớm lấy vốn”, vốn là kênh huy động quan trọng khi tín dụng khó khăn. Theo VietnamFinance (09/09/2026) dẫn S&I Ratings, lãi suất vay mua nhà phổ biến đang ở mức 12–14%, cao nhất từ quý 1/2023, và tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm 2026 chỉ khoảng 25,5% so với 47,5% của cả năm 2025. Bối cảnh này khiến áp lực dòng tiền của nhà phát triển càng lớn.
Với đơn vị phân phối, việc cấm nhận cọc sai điều kiện đòi hỏi quy trình kiểm tra pháp lý chặt hơn. Các chương trình “giữ chỗ” cần được thiết kế lại theo hướng không thu tiền hoặc chỉ thu sau khi có đủ điều kiện.
Bối cảnh thị trường: nguồn cung và giá
Cùng kỳ, bản tin Địa ốc 24H của Tiền Phong (30/10/2026) cảnh báo giá nhà khó giảm nếu thiếu nguồn cung vừa túi tiền, đồng thời ghi nhận nhiều dự án nhà ở xã hội thông báo bán với giá từ hơn 12 triệu đồng/m². Việc TP.HCM xem xét 147 khu đất thí điểm xây nhà ở thương mại cho thấy địa phương muốn mở thêm quỹ đất, nhưng tác động lên giá chỉ xuất hiện khi dự án thực sự triển khai.
Về nguồn cung 6 tháng đầu năm, theo VietnamFinance dẫn S&I Ratings, thị trường có khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ, trong khi giao dịch đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12%. Lượng hàng tồn kho khoảng 76.400 sản phẩm. Số liệu này cho thấy người mua đang có nhiều lựa chọn hơn, nhưng cũng phải thận trọng hơn.
Nếu bạn đang cân nhắc vay mua nhà, bài NHNN yêu cầu giảm lãi suất: vay mua nhà được gì? trên house.com.vn sẽ giúp bạn đánh giá chi phí vay trong bối cảnh hiện tại.
Thuế đất bỏ hoang 0,2%: tác động gián tiếp đến giá đất
Đề xuất thuế suất 0,2% với đất bỏ hoang, không áp dụng hạn mức, nhằm hạn chế tình trạng giữ đất chờ tăng giá. Theo Markettimes, TS Nguyễn Đức Kiên cho rằng mức này còn thấp và cần xác định rõ tiêu chí thế nào là đất bỏ hoang. Nếu tiêu chí không rõ, chính sách có thể khó áp dụng. Với nhà đầu tư đất nền, đây là tín hiệu cần theo dõi vì chi phí nắm giữ có thể tăng.
Nhà ở xã hội và căn hộ cho thuê: những thay đổi đáng chú ý
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi không cho phép bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm sử dụng theo giá thị trường. Các đại biểu Trần Văn Lâm, Lý Anh Thư và Thạch Phước Bình đề xuất cơ chế định giá bán lại hợp lý, và ông Bình đề nghị chủ đầu tư hoặc quỹ nhà ở ưu tiên mua lại. Với người mua nhà ở xã hội, nội dung này ảnh hưởng đến tính thanh khoản khi muốn chuyển nhượng.
Đối với căn hộ chung cư, dự thảo cấm dùng vào mục đích không để ở, trừ cho thuê để ở hoặc lưu trú. Đại biểu Lý Anh Thư và Trương Hồ Hải đề nghị cho phép kinh doanh quy mô nhỏ có điều kiện. Nếu quy định được thông qua theo hướng cấm, chủ căn hộ đang cho thuê làm văn phòng hoặc cơ sở kinh doanh sẽ cần điều chỉnh mô hình khai thác.
Nên làm gì ngay lúc này?
Với người mua để ở
Ưu tiên dự án đã có pháp lý rõ ràng, đã được xác nhận đủ điều kiện bán và đã có tiến độ xây dựng thực tế. Hãy tính dòng tiền theo lãi suất thả nổi và để lại khoản dự phòng ít nhất vài tháng trả nợ.
Với nhà đầu tư cho thuê
Kiểm tra mục đích sử dụng căn hộ trước khi khai thác và theo dõi nội dung cuối cùng của luật về kinh doanh tại chung cư. Ưu tiên mô hình cho thuê để ở, vốn đang được dự thảo cho phép.
Với người đang chờ sổ
Chủ động liên hệ chủ đầu tư và ban quản lý để cập nhật tiến độ làm thủ tục cấp sổ, lưu lại văn bản trao đổi. Trong trường hợp bị chậm kéo dài, hãy tham khảo ý kiến luật sư về quyền của mình theo hợp đồng.
Kết luận
Các nội dung được thảo luận trong tuần cho thấy cơ quan soạn thảo đang muốn siết chặt việc nhận đặt cọc, tăng vai trò của ngân hàng bảo lãnh và làm rõ cơ chế quản lý khoản 5% chờ sổ đỏ. Tuy nhiên, đây vẫn là dự thảo và có thể thay đổi trước khi được thông qua. Người mua nên dùng thời gian này để kiểm tra kỹ pháp lý, điều khoản hợp đồng và khả năng tài chính của mình.
Nếu bạn cần tư vấn thêm về pháp lý dự án và phương án mua hoặc thuê phù hợp, hãy liên hệ đội ngũ house.com.vn để được hỗ trợ. Nội dung bài mang tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý.
Nguồn tham khảo
- Markettimes, “Điểm nhấn bất động sản tuần qua: Đề nghị làm rõ khoản tiền 5% nộp chờ sổ đỏ tại ngân hàng” (01/11/2026).
- Tiền Phong, bản tin “Địa ốc 24H” (30/10/2026).
- VietnamFinance, “Lãi suất cho vay mua nhà tới 14%, giao dịch BĐS giảm mạnh” (09/09/2026).
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (quy định hiện hành).
Khoản 5% chờ sổ đỏ khi mua nhà là gì?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang áp dụng, sau khi bàn giao nhà, tổng số tiền người mua đã thanh toán không vượt quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp giấy chứng nhận. Phần 5% còn lại được thanh toán khi người mua nhận sổ.
Dự thảo mới cấm nhận đặt cọc trong trường hợp nào?
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, được Markettimes ghi nhận ngày 01/11/2026, dự thảo cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Đây vẫn là nội dung dự thảo, chưa có hiệu lực cho đến khi luật được thông qua chính thức.
Khoản 5% được quản lý như thế nào theo dự thảo?
Theo phản hồi của Bộ trưởng, khoản 5% được gửi tại ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ đến khi nghiệm thu, bàn giao. Phó Chủ tịch Quốc hội vẫn đề nghị làm rõ thêm thời điểm phát hành bảo lãnh và trách nhiệm các bên.
Thuế đất bỏ hoang 0,2% có áp dụng ngay không?
Chưa. Mức 0,2%, không áp dụng hạn mức, là đề xuất của Chính phủ đang được thảo luận. Một số chuyên gia cho rằng mức này còn thấp và cần xác định rõ tiêu chí đất bỏ hoang trước khi triển khai.
Người mua nhà nên làm gì trong lúc luật chưa thông qua?
Hãy yêu cầu văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán, kiểm tra ngân hàng bảo lãnh, đọc kỹ điều khoản về khoản 5% và thời hạn cấp sổ trong hợp đồng, đồng thời lưu giữ đầy đủ biên lai và phụ lục thanh toán.
Để lại một bình luận