Thị Trường Căn Hộ TP.HCM Quý 3/2026: Tiêu Thụ Giảm 66%

Thị trường căn hộ TP.HCM quý III/2026 đang chậm lại rõ rệt: theo báo cáo của DKRA Consulting công bố ngày 12/10/2026, lượng tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận giảm 66% so với quý II, nguồn cung sơ cấp còn hơn 13.200 căn (giảm 31%) và giá thứ cấp giảm phổ biến 4–7% so với quý trước. Điều này cho thấy người mua đang thận trọng hơn, trong khi chủ đầu tư và chủ nhà bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh giá và tăng ưu đãi.

Bài viết tổng hợp các số liệu đã được công bố từ DKRA, CBRE và các báo cáo quý trước, đặt chúng cạnh nhau để bạn nhìn ra xu hướng, đồng thời chỉ rõ những điểm không thể so sánh trực tiếp. Mục tiêu là giúp người mua ở thực và nhà đầu tư có khung đánh giá, không phải đưa ra dự báo chắc chắn.

Số liệu chính quý III/2026 của DKRA

Theo báo cáo quý III/2026 của DKRA Consulting được Báo Nhanh dẫn lại ngày 12/10/2026, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận có các điểm chính sau:

• Nguồn cung sơ cấp: hơn 13.200 căn, giảm 31% so với quý II; TP.HCM chiếm khoảng 94% tổng nguồn cung.
• Nguồn cung mới: hơn 4.000 căn. Bài báo gốc diễn đạt mức thay đổi so với quý trước chưa thật rõ, nên chúng tôi chỉ nêu con số tuyệt đối.
• Tiêu thụ: giảm 66% so với quý II.
• Giá thứ cấp: giảm phổ biến 4–7% so với quý trước.

Với đất nền cùng khu vực, DKRA ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 1% so với quý trước, nguồn cung mới giảm 30%, tiêu thụ sơ cấp giảm khoảng 66% so với quý II, trong đó Tây Ninh chiếm khoảng 76% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Giá sơ cấp ít biến động và vẫn ở mức cao, còn giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 2%.

Đặt quý III cạnh quý I và quý II: bức tranh “nóng rồi nguội”

Để hiểu mức giảm 66% là bất thường hay là một nhịp trong chu kỳ, cần nhìn lại các quý trước. Lưu ý rằng mỗi đơn vị nghiên cứu dùng phạm vi địa lý và phương pháp thống kê khác nhau, nên các con số dưới đây dùng để xem hướng đi chứ không nên cộng trừ trực tiếp.

Quý I/2026: giá cao, sức cầu đã chững lại

Theo Vietnamfinance (ngày 5/5/2026) dẫn báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ TP.HCM quý I/2026 trung bình khoảng 112 triệu đồng/m². Knight Frank ghi nhận khoảng 1.580 căn giao dịch thành công với tỷ lệ hấp thụ 36%, giảm gần 66% so với quý trước đó; DKRA nêu sức cầu sơ cấp giảm khoảng 36% theo quý. Nghĩa là xu hướng chậm lại đã xuất hiện từ đầu năm, dù giá chưa điều chỉnh.

Quý II/2026: nguồn cung tăng, Bình Dương chiếm tỷ trọng lớn

Theo CBRE Việt Nam (Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ đăng ngày 7/7/2026), nguồn cung căn hộ mới quý II tại TP.HCM sau sáp nhập là 6.573 căn, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, trong đó khu vực Bình Dương cũ chiếm gần 80%. Giá sơ cấp trung bình khoảng 76 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ; giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m². Tỷ lệ hấp thụ căn hộ nói chung khoảng 90%, riêng căn hộ mở bán mới khoảng 73%.

Quý III/2026: tiêu thụ giảm mạnh, giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh

Sang quý III, theo DKRA, cả nguồn cung và tiêu thụ cùng giảm, đặc biệt giá thứ cấp đã quay đầu giảm 4–7%. Đây là điểm khác biệt so với quý II, khi giá thứ cấp theo CBRE vẫn tăng so với cùng kỳ. Có thể hiểu giá sơ cấp vẫn neo ở mặt bằng cao do chủ đầu tư ít giảm giá niêm yết, còn thị trường thứ cấp – nơi người bán lại cần thanh khoản – phản ứng nhanh hơn.

Một điểm cần lưu ý là hai báo cáo CBRE (quý II) và DKRA (quý III) đo trên phạm vi khác nhau (TP.HCM sau sáp nhập so với TP.HCM và vùng phụ cận), do đó không nên kết luận “giá giảm bao nhiêu phần trăm so với quý II” chỉ bằng cách đặt số liệu hai nguồn cạnh nhau.

Vì sao tiêu thụ giảm mạnh?

Các báo cáo không đưa ra một nguyên nhân duy nhất. Dựa trên những yếu tố thị trường đã được báo chí và chúng tôi theo dõi trong thời gian qua, có thể nêu ba nhóm lý do dưới đây. Đây là phân tích của chúng tôi dựa trên diễn biến thị trường, không phải kết luận từ báo cáo của DKRA:

1. Mặt bằng giá cao: mặt bằng giá căn hộ đã ở mức cao (trung bình khoảng 112 triệu đồng/m² trong quý I theo Bộ Xây dựng), nên nhóm khách hàng mua ở thực khó tiếp cận hơn.
2. Chi phí vay và dòng tiền sau ưu đãi: nhiều gói hỗ trợ lãi suất chỉ kéo dài một thời gian rồi chuyển sang lãi suất thả nổi. Hiểu rõ dòng tiền sau ưu đãi là điều người vay cần làm; bài Lãi suất sau ưu đãi: tính dòng tiền vay mua nhà hướng dẫn cách tính cụ thể.
3. Tâm lý chờ điều chỉnh: khi giá thứ cấp giảm và chủ đầu tư tăng ưu đãi, người mua có xu hướng chờ thêm. Xem thêm thực tế chiết khấu trong bài Chủ đầu tư giảm giá nhà: thực tế chiết khấu tháng 9/2026.

Phân khúc nào chịu áp lực nhiều nhất?

Báo cáo quý III của DKRA được dẫn lại chưa chia nhỏ theo từng phân khúc căn hộ, vì vậy chúng tôi không đưa ra con số phân khúc cho quý này. Tuy nhiên, dữ liệu quý trước cho thấy sự phân hóa:

• Cao cấp: theo báo cáo quý I được Vietnamfinance tổng hợp, giá rao một số dự án cao cấp ở khu trung tâm và Thủ Thiêm nằm ở mức vài trăm triệu đồng/m², tức nhóm có biên độ giảm giá lớn nhưng cũng ít người mua.
• Trung cấp: báo cáo quý I cho biết phân khúc trung cấp có biên giá khoảng 85–175 triệu đồng/m² (tuỳ dự án) và trong quý I Savills ghi nhận nhóm này hấp thụ tốt hơn mức trung bình.
• Vùng ven và khu vực mới sáp nhập: nguồn cung mới tập trung nhiều ở khu vực Bình Dương cũ, nơi CBRE cho biết khoảng 95% căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp.

Người mua ở thực nên làm gì trong giai đoạn này?

Khi thị trường chậm lại, người mua có lợi thế đàm phán hơn so với giai đoạn sốt nóng, nhưng cần tránh hai sai lầm: vội vàng vì sợ lỡ cơ hội, hoặc chờ quá lâu vì kỳ vọng giá giảm sâu. Một số nguyên tắc thực tế:

• Tính theo dòng tiền, không theo giá niêm yết: tổng chi phí gồm tiền gốc, lãi sau ưu đãi, phí quản lý, bảo trì và các khoản thuế phí. Nên mô phỏng kịch bản lãi suất cao hơn kỳ vọng.
• Ưu tiên pháp lý và tiến độ bàn giao: với căn hộ hình thành trong tương lai, kiểm tra điều kiện được bán, ngân hàng bảo lãnh, tiến độ thi công thực tế.
• So sánh sơ cấp với thứ cấp: khi giá thứ cấp giảm, một số căn hộ đã bàn giao có thể rẻ hơn hoặc ngang giá căn mới cùng khu, lại có thể xem nhà thật, biết chất lượng và có thể vào ở ngay.
• Đàm phán toàn bộ gói: giá, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, thời gian thanh toán, nội thất kèm theo. Đừng chỉ so sánh một con số.

Nhà đầu tư cho thuê và đầu tư dài hạn cần lưu ý gì?

Đối với nhà đầu tư, giá thứ cấp giảm 4–7% trong một quý cho thấy rủi ro vốn không chỉ nằm ở lãi suất mà còn ở thanh khoản khi cần bán. Vài điểm nên cân nhắc:

• Tỷ suất cho thuê so với chi phí vay: nếu tiền thuê không bù được lãi vay, danh mục sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào việc giá tăng.
• Chọn khu có nhu cầu thuê thực: các khu gần việc làm, trường học, hạ tầng giao thông hiện hữu có tính thanh khoản thuê ổn định hơn các khu mới còn chờ hạ tầng.
• Đa dạng hóa theo thời gian: không dồn toàn bộ vốn vào một dự án hay một thời điểm. Bài Dự báo bất động sản 2027: ra hàng thay vì đẩy giá và bài Tồn kho BĐS quý 2/2026 cung cấp thêm góc nhìn về chu kỳ.

Với các khu vực có kỳ vọng hạ tầng như Thủ Thiêm, cần phân biệt giữa giá trị dài hạn của các công trình lớn và thanh khoản ngắn hạn. Ví dụ, thông tin về Trung tâm hành chính và quảng trường 29.600 tỷ đồng tại Thủ Thiêm được tổng hợp trong bài Trung tâm hành chính Thủ Thiêm: quy mô, tiến độ và tác động bất động sản.

Các chỉ báo nên theo dõi trong quý IV/2026

Để đánh giá thị trường đã chạm đáy hay chưa, bạn có thể theo dõi những chỉ báo sau thay vì chỉ dựa vào tin đồn:

1. Lượng tiêu thụ quý IV: có hồi phục so với quý III hay tiếp tục giảm, đặc biệt ở các dự án mở bán mới.
2. Giá thứ cấp: mức giảm 4–7% có mở rộng hay thu hẹp; số lượng căn rao bán lại tăng hay giảm.
3. Lãi suất cho vay mua nhà: mặt bằng lãi suất sau ưu đãi của các ngân hàng, vì đây là yếu tố tác động trực tiếp đến sức mua.
4. Chính sách và pháp lý: các văn bản tháo gỡ vướng mắc dự án, quy định về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và các thay đổi về thuế bất động sản.
5. Nguồn cung mở bán mới: chủ đầu tư có tiếp tục thu hẹp nguồn cung mới hay mở bán trở lại khi thị trường ấm lên.

Bài Thị trường căn hộ TP.HCM quý 4/2026: cung tăng, cầu chậm trên HOUSE.com.vn cũng tổng hợp thêm góc nhìn về cung – cầu cuối năm.

Kết luận

Quý III/2026 cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM bước vào giai đoạn điều chỉnh: tiêu thụ giảm 66%, nguồn cung sơ cấp giảm 31% và giá thứ cấp giảm phổ biến 4–7% theo DKRA. Giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao, trong khi người mua có nhiều lựa chọn đàm phán hơn. Với người mua ở thực, đây là giai đoạn nên tính kỹ dòng tiền và pháp lý; với nhà đầu tư, ưu tiên là thanh khoản và khả năng cho thuê. Các số liệu trên đến từ nhiều nguồn với phạm vi khác nhau, vì vậy cần tiếp tục đối chiếu khi có báo cáo quý IV.

Nếu bạn cần so sánh căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại các khu vực như Thủ Thiêm, Quận 9, Hóc Môn hay Long An, hãy liên hệ HOUSE.com.vn để được tư vấn theo ngân sách và mục tiêu của bạn.

Nguồn tham khảo (tính đến tháng 10/2026): Báo Nhanh – DKRA Q3/2026 (12/10/2026); Thị trường Tài chính Tiền tệ – CBRE Q2/2026 (7/7/2026); Vietnamfinance (5/5/2026).