Thị trường căn hộ TP.HCM cuối năm 2026 đang rơi vào thế nghịch lý: nguồn cung mới tăng mạnh, nhưng lãi suất vẫn cao và tâm lý người mua còn thận trọng nên thanh khoản cải thiện chậm. Theo DKRA Consulting, quý 3/2026 dự kiến có khoảng 10.000–13.000 căn hộ mở bán, trong khi giao dịch quý 2 giảm khoảng 11% so với cùng kỳ.
Bài viết tổng hợp các số liệu từ DKRA, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Savills và báo chí kinh tế để trả lời ba câu hỏi: thị trường đang ở đâu, phân khúc nào còn thanh khoản, và người mua ở thực hay đầu tư nên làm gì trong quý 4.
Bức tranh chung: nguồn cung tăng, giao dịch chưa theo kịp
Theo VARS (số liệu công bố ngày 24/06/2026 qua Báo Tiền Phong), quý 2/2026 thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm, trong đó khoảng 38.000 căn là nguồn cung mới, gấp khoảng 2,5 lần cùng kỳ. Hơn 24.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp khoảng 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước; các đợt mở bán mới đạt mức hấp thụ khoảng 58%.
Nhìn riêng căn hộ TP.HCM theo báo cáo quý 2/2026 mà Nhịp sống kinh doanh tổng hợp ngày 11/07/2026, nguồn cung sơ cấp khoảng 19.000 căn, giảm 8% so với cùng kỳ; giá thứ cấp giảm khoảng 2–6% so với quý trước. Như vậy, thị trường đang điều chỉnh về giá ở kênh thứ cấp trong khi chủ đầu tư vẫn giữ giá sơ cấp bằng chiết khấu và chính sách thanh toán.
Các con số đáng chú ý
| Chỉ tiêu | Số liệu | Nguồn |
|---|---|---|
| Nguồn cung mới quý 2/2026 | ~38.000 căn (gấp ~2,5 lần cùng kỳ) | VARS, 24/06/2026 |
| Hấp thụ sơ cấp | ~47% (giảm 10 điểm % so với quý trước) | VARS, 24/06/2026 |
| Nguồn cung sơ cấp căn hộ TP.HCM Q2 | ~19.000 căn (giảm 8% so với cùng kỳ) | Nhịp sống kinh doanh, 11/07/2026 |
| Giá thứ cấp căn hộ Q2 | Giảm 2–6% so với quý trước | Nhịp sống kinh doanh, 11/07/2026 |
| Dự kiến mở bán Q3/2026 | 10.000–13.000 căn | DKRA Consulting |
| Chi phí xây dựng | Tăng ~25–30% so với 2025 | VARS, 24/06/2026 |
Lưu ý: đây là số liệu tổng hợp từ báo chí, phạm vi địa lý và phương pháp thống kê của từng đơn vị có thể khác nhau nên không nên cộng gộp trực tiếp.
Vì sao thanh khoản vẫn chậm?
Lãi suất vẫn neo ở mức cao
Theo các đơn vị nghiên cứu trích dẫn, mặt bằng lãi suất dự báo còn cao, gây áp lực cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Khoảng 60% giao dịch tại TP.HCM có sử dụng tín dụng ngân hàng (theo Savills), nên chi phí vay tác động trực tiếp tới sức mua. Bạn có thể tham khảo so sánh lãi suất vay mua nhà tháng 9/2026 để tính khoản trả hàng tháng.
Giá sơ cấp còn cao so với thu nhập
Theo tổng hợp của báo Pháp luật TP.HCM từ BHS Property, CBRE, DKRA và các đơn vị khác, giá căn hộ TP.HCM đạt khoảng 92 triệu đồng/m², còn khu Dĩ An – Thuận An khoảng 47 triệu đồng/m². Hơn 50% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc bình dân bị đẩy ra Bình Dương và Tây Ninh. Tâm lý chung được mô tả là người bán không giảm, người mua chưa dám xuống tiền.
Chi phí xây dựng tăng
Chi phí xây dựng tăng khoảng 25–30% so với năm 2025 khiến chủ đầu tư khó giảm giá sâu. Vì vậy, thay vì cắt giá niêm yết, họ thường dùng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Chi tiết xem thêm tại bài chủ đầu tư giảm giá nhà: thực tế chiết khấu T9/2026.
Phân khúc nào còn thanh khoản?
- Trung cấp: theo Savills, phân khúc này giữ nhu cầu ổn định và hấp thụ cao hơn mức trung bình thị trường trong quý 1/2026.
- Cao cấp: tốc độ giao dịch chậm lại, dù giá sơ cấp trung bình khoảng 4.148 USD/m² (hơn 100 triệu đồng/m²) theo Savills quý 1.
- Nhà ở xã hội, giá phù hợp: được kỳ vọng thanh khoản tốt nhờ nhu cầu ở thực và chính sách hỗ trợ.
- Vùng ven, cạnh Bình Dương: chiếm gần 60% nguồn cung mở bán mới theo Savills, nhưng cạnh tranh nhau mạnh về giá.
Người mua ở thực nên làm gì trong quý 4?
- Ưu tiên pháp lý và tiến độ: dự án của chủ đầu tư uy tín, đã có giấy phép xây dựng và đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai giữ thanh khoản tốt hơn.
- Tính kỹ dòng tiền vay: thử kịch bản lãi suất thả nổi tăng thêm 1–2 điểm phần trăm sau thời gian ưu đãi.
- Thương lượng chính sách: hỏi rõ chiết khấu, thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ lãi suất, phí quản lý.
- So sánh sơ cấp và thứ cấp: giá thứ cấp đang điều chỉnh, căn đã bàn giao có thể rẻ hơn căn mở bán mới cùng khu.
Nhà đầu tư cần lưu ý gì?
Tỷ suất cho thuê căn hộ ở nhiều khu trung tâm chỉ quanh mức vài phần trăm mỗi năm, thấp hơn nhiều lãi suất tiết kiệm. Savills dự báo mức tăng giá khoảng 3–8%/năm trong kịch bản vừa phải, phụ thuộc diễn biến lãi suất. Điều đó có nghĩa là lợi nhuận kỳ vọng nằm ở nắm giữ dài hạn, không phải lướt sóng ngắn hạn.
Để hình dung cụ thể, bạn có thể đọc thêm bài Vinhomes Central Park 2026: bảng giá bán và cho thuê hoặc chính sách vay mua nhà Vinhomes Grand Park để so sánh các cấu trúc tài chính khác nhau.
Triển vọng ngắn hạn
Các chuyên gia nhận định thị trường sẽ tiếp tục phân hóa: dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và giá phù hợp thu nhập thanh khoản tốt hơn nhóm sản phẩm đầu cơ. Nếu lãi suất hạ nhiệt và nguồn cung được hấp thụ dần, thị trường có thể ổn định hơn vào năm 2027; ngược lại, nếu lãi suất giữ cao, áp lực điều chỉnh giá thứ cấp còn kéo dài.
Câu hỏi thường gặp về thị trường căn hộ TP.HCM
Thị trường căn hộ TP.HCM cuối năm 2026 đang ra sao?
Nguồn cung mới tăng mạnh nhưng thanh khoản cải thiện chậm. Theo DKRA, quý 3/2026 dự kiến có 10.000–13.000 căn mở bán, trong khi giao dịch quý 2 giảm khoảng 11% so với cùng kỳ và giá thứ cấp giảm 2–6% so với quý trước.
Giá căn hộ TP.HCM hiện khoảng bao nhiêu?
Theo tổng hợp của báo Pháp luật TP.HCM từ nhiều đơn vị nghiên cứu, giá căn hộ TP.HCM khoảng 92 triệu đồng/m², còn khu Dĩ An – Thuận An khoảng 47 triệu đồng/m². Giá thực tế rất khác nhau theo vị trí, phân khúc và thời điểm.
Có nên mua căn hộ vào quý 4/2026 không?
Phụ thuộc mục đích và khả năng tài chính. Người mua ở thực nên ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, tính kỹ lãi suất sau ưu đãi. Nhà đầu tư nên chuẩn bị nắm giữ dài hạn vì đà tăng giá dự báo chỉ khoảng 3–8%/năm. Đây không phải lời khuyên đầu tư.
Phân khúc căn hộ nào đang có thanh khoản tốt?
Theo Savills, phân khúc trung cấp có nhu cầu ổn định và hấp thụ trên mức trung bình, nhà ở xã hội giá phù hợp cũng được kỳ vọng tốt. Phân khúc cao cấp và hạng sang giao dịch chậm hơn.
Lãi suất ảnh hưởng thế nào đến thị trường căn hộ?
Khoảng 60% giao dịch tại TP.HCM dùng vốn ngân hàng nên lãi suất cao làm giảm sức mua và khiến người mua trì hoãn quyết định. Khi lãi suất hạ nhiệt, thanh khoản thường cải thiện trước ở phân khúc trung cấp.
Bạn đang cân nhắc mua hoặc thuê căn hộ tại TP.HCM? Liên hệ HOUSE.com.vn để được tư vấn quỹ căn thực tế, so sánh giá theo dự án và tính toán phương án tài chính phù hợp.
Nguồn tham khảo: Báo Tiền Phong (số liệu VARS), Nhịp sống kinh doanh, Nhà Quản Lý (DKRA), Thời báo Tài chính Việt Nam (Savills), Pháp luật TP.HCM. Bài viết mang tính thông tin, không phải tư vấn đầu tư.
Để lại một bình luận