Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình Quốc hội ngày 22/10/2026, với điểm mới nổi bật là một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê và những thay đổi về quyền bán lại nhà ở xã hội. Đây mới là dự thảo đang được thảo luận, chưa phải luật có hiệu lực, nên nhiều nội dung vẫn có thể thay đổi trước khi được thông qua.
Với người mua nhà, nhà đầu tư cho thuê và người đang thuê, Luật Nhà ở sửa đổi 2026 có thể ảnh hưởng tới giá thuê, nghĩa vụ của chủ đầu tư và cách quản lý chung cư. Bài viết tóm tắt những điểm chính theo các nguồn báo chí uy tín, kèm phân tích ai được lợi và điều gì còn cần theo dõi.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi 2026 đang ở giai đoạn nào?
Theo CafeF, dẫn nguồn Hà Nội Mới ngày 22/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) vào sáng 22/10/2026, trong kỳ họp thứ hai của Quốc hội khóa XVI. Bài báo không nêu thời điểm thông qua chính thức. Vì vậy mọi nội dung dưới đây cần được hiểu là nội dung dự thảo, không phải quy định đã có hiệu lực.
Trước đó, theo Tạp chí Kinh tế – Tài chính (18/6/2026), Bộ Xây dựng cho biết đang tham mưu sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10/2026. Định hướng chung là chuyển từ phát triển chủ yếu nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời ba loại hình: thương mại, xã hội và cho thuê.
Quy mô của dự thảo
Theo CafeF, dự thảo có 13 chương và 130 điều, ít hơn 68 điều so với Luật Nhà ở 2023. Dự thảo cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và chuyển 20 trên 21 thủ tục hành chính về địa phương, riêng thủ tục cho thuê nhà ở công vụ vẫn thuộc Bộ Xây dựng. Mục tiêu là gọn hóa thủ tục và phân quyền cho cấp tỉnh.
Nhà ở cho thuê: lần đầu có chương riêng
Điểm mới đáng chú ý nhất của Luật Nhà ở sửa đổi 2026 là việc bổ sung một chương về phát triển nhà ở cho thuê. Theo CafeF, chương này quy định đối tượng thuê, hình thức đầu tư bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, giá thuê và quản lý. Dự thảo cũng phân loại nhà ở thành bốn nhóm: thương mại, cho thuê, công vụ và chính sách, mỗi nhóm có cơ chế riêng.
Giá thuê được xác định thế nào?
Theo dự thảo, chủ đầu tư thỏa thuận giá thuê với bên thuê, có tính đến chi phí đầu tư, xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí và lợi nhuận theo phương án kinh doanh. Giá thuê không được vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định. Mục đích là để ưu đãi của Nhà nước được chuyển thành lợi ích về giá cho người thuê.
Phó Chủ nhiệm Nguyễn Doãn Anh, theo Báo Công Thương ngày 22/10/2026, đề xuất giá thuê cần loại trừ phần ưu đãi của Nhà nước và các chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác. Các chi phí dùng chung giữa phần cho thuê và phần thương mại cần được phân bổ minh bạch.
Nhu cầu nhà ở cho thuê lớn đến mức nào?
Cũng theo Báo Công Thương, ông Nguyễn Doãn Anh dẫn báo cáo số 378 ngày 21/9/2026 của Bộ Xây dựng, ước tính nhu cầu nhà ở cho thuê khoảng 217.430 căn đến năm 2030 tại 21 địa phương. Ông cảnh báo nhà ở cho công nhân nếu đặt xa nơi làm việc có thể mất lợi thế giá vì chi phí đi lại.
Ở TP.HCM, theo Báo Thanh Tra ngày 24/10/2026, mục tiêu giai đoạn 2026–2030 là hơn 181.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đã có 13 dự án với khoảng 14.000 căn khởi công. Nếu đúng tiến độ, nguồn cung giá thấp có thể thu hẹp phần nào khoảng cách cung – cầu.
Để đối chiếu với định hướng trước đó, bạn có thể đọc bài nhà ở cho thuê 2026–2030: chỉ tiêu mới, luật sắp sửa đổi của HOUSE.com.vn.
Ưu đãi cho chủ đầu tư: còn nhiều ẩn số
Dự thảo nhắc đến chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở cho thuê nhưng chưa nêu cụ thể về thuế, đất đai hay tín dụng, theo CafeF. Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị xem xét kỹ ưu đãi thuế cho nhóm này. Đây là điểm quyết định, vì nhà cho thuê dài hạn có dòng tiền thu hồi chậm; nếu ưu đãi không đủ hấp dẫn, khu vực tư nhân khó tham gia.
Tạp chí Kinh tế – Tài chính ghi nhận Bộ Xây dựng thừa nhận ưu đãi hiện chưa đủ hấp dẫn khu vực tư nhân, trong khi thị trường lệch pha: thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn.
Nghĩa vụ của dự án nhà ở thương mại
Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh quyết định cách chủ đầu tư dự án thương mại thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê hoặc nhà ở xã hội. Có ba hướng: bố trí đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở nơi khác, hoặc nộp tiền tương đương. Dự thảo đã bỏ yêu cầu chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật khi thực hiện nghĩa vụ này; Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị cân nhắc lại.
Với chủ đầu tư, đây là bài toán chi phí. Với người mua nhà thương mại, cần theo dõi liệu nghĩa vụ này có tác động tới giá bán trong dài hạn hay không. Hiện chưa có số liệu để kết luận.
Nhà ở xã hội: bán lại sau 5 năm có gì thay đổi?
Theo Báo Công Thương, dự thảo quy định sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho người đủ điều kiện có giấy xác nhận. Ông Nguyễn Doãn Anh nhận xét đây là thay đổi đáng kể về quyền của chủ sở hữu. Ông đề xuất xác định giá bán lại dựa trên giá mua, biến động thị trường, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp lý, để ưu đãi của Nhà nước không trở thành lợi nhuận bất hợp lý.
Ông cũng đề nghị đánh giá tác động trước khi chọn công thức, và hợp đồng đã ký trước khi luật có hiệu lực nên theo quy định tại thời điểm ký. Với người đang sở hữu hoặc dự định mua nhà ở xã hội, đây là điểm cần theo dõi sát nhất.
Về quy mô nguồn cung, Tạp chí Kinh tế – Tài chính (18/6/2026) cho biết năm 2025 cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn nhà ở xã hội, đạt 103% chỉ tiêu. Năm tháng đầu 2026 khởi công thêm 40 dự án với 34.383 căn. Lũy kế, cả nước đang triển khai hơn 720.000 căn, đạt 72% mục tiêu 1 triệu căn, trong đó hơn 180.000 căn đã hoàn thành.
Chung cư hỗn hợp: sở hữu chung, sở hữu riêng và quỹ bảo trì 2%
Đại biểu Vũ Văn Tiến (Hải Phòng), theo Báo Công Thương, nêu thực tế tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân về sở hữu chung, sở hữu riêng và quỹ bảo trì 2%. Ông đề nghị phân định rõ ba nhóm: phần sở hữu riêng, phần dùng chung theo từng khu chức năng và phần dùng chung toàn tòa nhà. Thang máy, hành lang không thể mặc nhiên coi là sở hữu riêng chỉ vì phục vụ một khu vực.
Ông đề xuất ban quản trị quản lý phần dùng chung của tòa nhà và căn hộ, còn chủ sở hữu từng khu thương mại tự quản lý phần của mình. Mức 2% quỹ bảo trì nên giữ nguyên, và quỹ của khu này không chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu khác. Nếu được tiếp thu, đây là điểm có lợi cho cư dân chung cư hỗn hợp và chung cư thương mại có tầng đế.
Ai được lợi, ai cần thận trọng?
| Nhóm đối tượng | Điểm có thể có lợi | Điểm cần thận trọng |
|---|---|---|
| Người thuê nhà | Giá thuê không vượt khung của UBND tỉnh; nhà ở cho thuê có chương riêng | Nhà ở xa nơi làm việc có thể tốn chi phí đi lại |
| Chủ đầu tư | Có chính sách ưu đãi, thủ tục phân quyền về địa phương | Ưu đãi chưa cụ thể; nghĩa vụ đất hoặc tiền cho nhà ở cho thuê, xã hội |
| Người mua nhà ở xã hội | Nguồn cung được thúc đẩy theo mục tiêu 2026–2030 | Bán lại sau 5 năm chỉ cho người đủ điều kiện |
| Cư dân chung cư hỗn hợp | Có thể rõ hơn về sở hữu chung – riêng, quỹ bảo trì 2% | Còn là đề xuất của đại biểu, chưa chốt |
| Nhà đầu tư cho thuê tư nhân | Thị trường thuê dài hạn được chính sách quan tâm hơn | Khung giá thuê ở một số dự án có thể giới hạn mức giá |
Tác động tới thị trường: nhìn trong bối cảnh lãi suất và khả năng chi trả
Luật Nhà ở sửa đổi 2026 chỉ là một phần của bức tranh. Theo Báo Thanh Tra, quý IV/2026 dự kiến có hơn 30.000 sản phẩm gia nhập thị trường nhưng thanh khoản vẫn chịu áp lực từ lãi suất cao và tâm lý thận trọng. Kịch bản có xác suất cao nhất của DXS – FERI là lãi suất thả nổi 12–14%, giá bán đi ngang và tỷ lệ hấp thụ khoảng 30–35%. Đây là dự báo của đơn vị nghiên cứu, không phải số liệu thống kê chính thức.
Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê được kỳ vọng như một lựa chọn bổ trợ, giúp những người chưa đủ khả năng mua có chỗ ở ổn định. Bạn có thể đọc thêm về khả năng sở hữu nhà ở năm 2026 và tác động của yêu cầu giảm lãi suất tới vay mua nhà để so sánh phương án thuê hay mua.
Lời khuyên thực tế trong lúc chờ luật được thông qua
- Người định mua nhà ở xã hội: hỏi rõ điều kiện bán lại và theo dõi quy định chuyển tiếp cho hợp đồng đã ký.
- Người cho thuê: chưa vội thay đổi giá hay mô hình, chờ văn bản hướng dẫn và khung giá của địa phương.
- Người thuê nhà: so sánh chi phí thuê cộng chi phí đi lại, không chỉ nhìn giá thuê.
- Cư dân chung cư hỗn hợp: rà soát hồ sơ phân định sở hữu chung – riêng và việc sử dụng quỹ bảo trì 2%.
- Nhà đầu tư: tính kịch bản chi phí vốn 12–14%, không giả định giá tăng nhanh chỉ vì có chính sách mới.
Nguồn tham khảo chính của bài: Báo Công Thương (22/10/2026) và CafeF (22/10/2026). Thông tin được tổng hợp tại ngày 25/10/2026 và có thể thay đổi theo kết quả thảo luận của Quốc hội.
Kết luận
Luật Nhà ở sửa đổi 2026 cho thấy hướng đi rõ: ưu tiên nhà ở cho thuê, siết điều kiện bán lại nhà ở xã hội và làm rõ quyền sở hữu trong chung cư. Tuy vậy, đây vẫn là dự thảo, nhiều chi tiết như ưu đãi thuế, công thức giá bán lại và khung giá thuê còn bỏ ngỏ. Người dân và nhà đầu tư nên theo dõi các phiên thảo luận tiếp theo thay vì hành động theo tin đồn.
Nếu bạn cần tư vấn mua, bán hoặc cho thuê căn hộ theo bối cảnh chính sách mới, hãy liên hệ HOUSE.com.vn để được hỗ trợ trực tiếp.
Luật Nhà ở sửa đổi 2026 đã có hiệu lực chưa?
Chưa. Theo thông tin báo chí ngày 22/10/2026, Bộ trưởng Bộ Tư pháp mới trình Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tại kỳ họp thứ hai của Quốc hội khóa XVI. Đây vẫn là dự thảo, nội dung có thể thay đổi trước khi được thông qua và ban hành.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có điểm mới gì về nhà ở cho thuê?
Lần đầu có chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định đối tượng thuê, hình thức đầu tư, ưu đãi cho chủ đầu tư, giá thuê và quản lý. Giá thuê do các bên thỏa thuận nhưng không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Mua nhà ở xã hội sau 5 năm được bán lại cho ai theo dự thảo?
Theo nội dung được báo chí dẫn lại, sau 5 năm người mua chỉ được bán lại cho người đủ điều kiện có giấy xác nhận. Đại biểu đề xuất xác định giá bán lại hợp lý và cho hợp đồng ký trước khi luật có hiệu lực áp dụng theo quy định tại thời điểm ký.
Quỹ bảo trì 2% chung cư có thay đổi không?
Theo ý kiến của đại biểu Vũ Văn Tiến, mức 2% quỹ bảo trì nên giữ nguyên, đồng thời cần phân định rõ phần sở hữu riêng, phần dùng chung từng khu chức năng và phần dùng chung toàn tòa nhà. Đây là đề xuất thảo luận, chưa phải quy định chính thức.
Người thuê nhà có được lợi từ Luật Nhà ở sửa đổi không?
Có thể, nếu khung giá thuê của địa phương và ưu đãi cho chủ đầu tư được chuyển thành giá thuê hợp lý. Tuy nhiên, nhà ở xa nơi làm việc có thể làm tăng chi phí đi lại, nên người thuê cần so sánh tổng chi phí chứ không chỉ giá thuê.
Để lại một bình luận