Vinhomes Kỳ Hoà là tên thị trường gọi Khu đô thị Kỳ Hòa – khu đất khoảng 8,2 ha tại 238 đường 3 Tháng 2, phường Hòa Hưng (quận 10 cũ), TP.HCM, do Tập đoàn Vingroup tổ chức lập quy hoạch. Theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đang được lấy ý kiến cộng đồng từ đầu tháng 10/2026, dự án định hướng thành tổ hợp căn hộ cao tối đa 45 tầng, khoảng 10.000 dân, gắn với tuyến Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương theo mô hình TOD.
Tính đến ngày 9/10/2026, chủ đầu tư chưa công bố tên thương mại chính thức, giá bán hay thời điểm mở bán. Bài viết dưới đây tổng hợp toàn bộ thông tin quy hoạch đã công khai, phân tích các dòng sản phẩm dự kiến (căn hộ, shophouse khối đế, thương mại ngầm) và đưa ra mặt bằng giá bán, giá thuê tham khảo của khu vực để người mua có cơ sở đánh giá.
Tổng quan dự án Vinhomes Kỳ Hoà
Dự án Vinhomes Kỳ Hoà nằm trên một trong số ít quỹ đất lớn còn lại ở khu nội đô lịch sử của TP.HCM. Trang bìa thuyết minh tổng hợp đồ án (tháng 9/2026) ghi rõ các đơn vị liên quan như sau.
| Hạng mục | Thông tin |
|---|---|
| Tên đồ án | Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Kỳ Hòa |
| Tên thị trường | Vinhomes Kỳ Hoà (chưa phải tên thương mại chính thức) |
| Vị trí | 238 đường 3 Tháng 2, phường Hòa Hưng, TP.HCM (quận 10 cũ) |
| Đơn vị tổ chức lập quy hoạch | Tập đoàn Vingroup – Công ty CP |
| Đơn vị tư vấn | Viện Quy hoạch và Kiến trúc Đô thị |
| Cơ quan thẩm định | Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Hòa Hưng |
| Cơ quan phê duyệt | UBND phường Hòa Hưng |
| Quy mô đất | Khoảng 8,2 ha |
| Dân số dự kiến | Khoảng 10.000 người |
| Chiều cao tối đa | Khoảng 45 tầng |
| Mô hình phát triển | TOD – đô thị gắn giao thông công cộng (Metro số 2) |
| Trạng thái | Đang rà soát, niêm yết và lấy ý kiến cộng đồng dân cư (10/2026) |
Điểm đáng chú ý là thẩm quyền phê duyệt đồ án 1/500 nay thuộc cấp phường. Đây là thay đổi sau khi TP.HCM vận hành mô hình chính quyền hai cấp, giúp quy trình địa phương ngắn hơn so với trước.
Vị trí Vinhomes Kỳ Hoà: lõi nội đô, ba mặt tiền đường lớn
Theo thông tin quy hoạch được Vietstock và VnExpress đăng tải ngày 4/10/2026, khu đất có ranh giới như sau:
- Phía Bắc: đường Cao Thắng (nối dài).
- Phía Đông: tuyến đường quy hoạch lộ giới 20 m.
- Phía Nam: khu đất công trình văn hóa và đường 3 Tháng 2.
- Phía Tây: đường Lê Hồng Phong và Hoàng Dư Khương.
Khu đất cách chợ Bến Thành khoảng 3–4 km về phía tây. Đường 3 Tháng 2 là trục đông – tây nối khu trung tâm với quận 11, quận 5 và quận 6 cũ. Xung quanh là hệ thống trường học, bệnh viện và khu thương mại lâu đời của quận 10 cũ, tức là hạ tầng xã hội đã có sẵn chứ không phải chờ hình thành.
Hiện trạng khu đất gồm khách sạn Kỳ Hòa, nhà hàng Đông Hồ, một số tòa văn phòng, quán cà phê và bãi giữ xe. Theo Vietstock, khu đất không có nhà dân tự phát và không có trường học. Đây là lợi thế lớn: dự án gần như không vướng bài toán đền bù, tái định cư vốn là nguyên nhân kéo dài nhiều dự án nội đô khác.
Đồ án đề xuất mở rộng các tuyến đường bao quanh
Đồ án đề xuất nâng cấp các trục giao thông bao quanh khu đất:
- Đường Cao Thắng mở rộng lên 20 m.
- Đường Hoàng Dư Khương mở rộng lên 16 m.
- Đường Lê Hồng Phong và đường 3 Tháng 2 mở rộng lên 30 m.
Giao thông nội bộ được thiết kế kết nối trực tiếp với Cao Thắng, 3 Tháng 2 và Lê Hồng Phong. Phần lớn nhu cầu đỗ xe được giải quyết trong tầng hầm, hạn chế phát sinh ùn tắc ra đường xung quanh.
Metro số 2 – động lực chính của Khu đô thị Vinhomes Kỳ Hoà
Lý do quy hoạch khu đất được điều chỉnh mạnh là tuyến Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương. Tuyến chạy dọc trục Cách Mạng Tháng Tám. Theo Vietstock, các ga gần khu Kỳ Hòa gồm S3 (Dân Chủ), S4 (Hòa Hưng) và S5 (Lê Thị Riêng).
Báo Người Quan Sát ghi nhận tổng mức đầu tư tuyến khoảng 57.000 tỷ đồng. Theo VOH (13/8/2026), nhà thầu đang thi công tường vây tại ga Lê Thị Riêng và ga Phạm Văn Bạch, các ga còn lại dự kiến triển khai từ tháng 9/2026. Mục tiêu hoàn thành tuyến là năm 2029, sớm hơn mốc 2030 trong hợp đồng.
Đồ án Kỳ Hòa bám theo Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060. Quy hoạch này ưu tiên phát triển đô thị nén, mật độ cao trong bán kính khoảng 1 km quanh ga metro. Với mô hình TOD, dự án tăng tỷ trọng nhà ở và thương mại dịch vụ, đồng thời bổ sung hạ tầng xã hội và không gian công cộng.
Bạn có thể tham khảo thêm cách một dự án khác ở Thủ Thiêm khai thác mô hình này trong bài Magneta Thủ Thiêm: TOD gắn ga metro. Tiến độ thi công và các ga gần dự án được phân tích riêng trong bài Vinhomes Kỳ Hoà và Metro số 2.
Quy hoạch chi tiết 1/500 Vinhomes Kỳ Hoà: các chỉ tiêu chính
Khu đất thuộc lô II-38, được xác định là đất thương mại – dịch vụ theo quy hoạch phân khu 1/2000 Khu dân cư phường 12, quận 10 (duyệt năm 2013, điều chỉnh năm 2019). Đồ án mới đề xuất chuyển một phần đất này sang tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp thương mại.
| Loại đất / chỉ tiêu | Tỷ lệ – quy mô | Ghi chú |
|---|---|---|
| Đất nhóm nhà ở chung cư | Hơn 4,2 ha (khoảng 51%) | Mật độ khối đế tối đa 60% |
| Cây xanh công cộng | Khoảng 1,5 ha (18,4%) | Cộng cây xanh mái ~10.629 m², tổng mảng xanh hơn 25.800 m² |
| Đất giáo dục | Khoảng 9.394 m² (11,4%) | Trường mầm non tối đa 3 tầng; trường liên cấp tiểu học – THCS tối đa 5 tầng |
| Văn hóa – y tế – thể dục thể thao | Khoảng 10,5% | Công trình công cộng phục vụ cư dân và khu vực |
| Giao thông | Khoảng 7% | Kết nối Cao Thắng, 3 Tháng 2, Lê Hồng Phong |
| Hạ tầng kỹ thuật | Khoảng 1,8% | Điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải |
| Chiều cao công trình | Tối đa khoảng 45 tầng | Tĩnh không được chấp thuận tối đa 200 m (8/2026) |
| Hệ số sử dụng đất | Lô chung cư ~11 lần; toàn khu tối đa 6 lần | Mật độ xây dựng toàn khu 41,3% |
| Không gian ngầm | Tối đa 3 tầng hầm, ~60.305 m² đất xây ngầm | 1 tầng thương mại ~54.274 m² sàn; 2 tầng đỗ xe ~120.610 m² sàn |
Nguồn số liệu: VnExpress (4/10/2026), Vietstock (10/2026), VOV (5/10/2026). Các chỉ tiêu có thể thay đổi sau khi tiếp thu ý kiến cộng đồng và được phê duyệt chính thức.
Về hình khối, các tháp cao nhất được bố trí ở góc đông bắc khu đất, thấp dần về phía các tuyến đường bao quanh. Cách bố trí này giảm cảm giác áp đảo lên mặt phố 3 Tháng 2 và Lê Hồng Phong, đồng thời mở tầm nhìn cho các tầng cao về phía trung tâm.
So sánh với quy hoạch Berjaya trước đây
Quy hoạch cũ phê duyệt năm 2011 theo VnExpress gồm 5 tòa tháp 28–48 tầng, khối đế 6 tầng và một khách sạn khoảng 30 tầng, thiên về tài chính, văn phòng, khách sạn. Đồ án mới chuyển trọng tâm sang nhà ở cao tầng. Đây là phản ứng hợp lý khi nhu cầu văn phòng hạng A ở khu vực này không còn mạnh, trong khi căn hộ nội đô gần metro luôn thiếu nguồn cung.
Lịch sử pháp lý khu đất Kỳ Hòa: gần 20 năm chờ đợi
Để hiểu vì sao dự án Vinhomes Kỳ Hoà thu hút sự chú ý, cần nhìn lại quá trình của khu đất này:
- 2008: TP.HCM cấp phép cho Tập đoàn Berjaya (Malaysia) thực hiện dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam Berjaya (Berjaya Vietnam Financial Center) trên khoảng 8,12 ha, vốn đăng ký khoảng 930 triệu USD.
- 2011: Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt. Sau đó dự án phải điều chỉnh nhiều lần và chậm tiến độ.
- 2018: Vinhomes (Vingroup) góp khoảng 2.009 tỷ đồng vào Berjaya VFC, nắm 67,5% vốn và quyền kiểm soát. Phần vốn còn lại của Berjaya sau đó được chuyển nhượng.
- 5/2026: Theo Vietstock, khu đất được nhà đầu tư đề xuất làm quỹ đất đối ứng cho dự án cầu vượt biển Cần Giờ.
- 8/2026: Cơ quan quân sự có thẩm quyền chấp thuận chiều cao tĩnh không tối đa 200 m.
- 9–10/2026: Hoàn thành thuyết minh đồ án 1/500 mới; UBND phường Hòa Hưng niêm yết và lấy ý kiến cộng đồng dân cư.
Theo Vietstock, đơn vị tư vấn nhận định quy hoạch cũ không còn hiệu quả sử dụng đất. Dự án sẽ đầu tư trực tiếp theo Luật Đầu tư, bằng vốn chủ sở hữu và vốn vay. Cấu trúc đầu tư chi tiết chưa được công bố.
Các dòng sản phẩm dự kiến tại Vinhomes Kỳ Hoà
Đồ án 1/500 chỉ có đất chung cư, không bố trí biệt thự hay nhà phố liền thổ. Vì vậy, các dòng sản phẩm của dự án sẽ tập trung vào ba nhóm dưới đây. Lưu ý: chủ đầu tư chưa công bố mặt bằng căn hộ hay danh mục sản phẩm chính thức.
Căn hộ Vinhomes Kỳ Hoà
Căn hộ Vinhomes Kỳ Hoà là sản phẩm chủ lực, chiếm phần lớn diện tích sàn. Với quy mô khoảng 10.000 dân, nếu tính trung bình 3 người/hộ, dự án có thể có vào khoảng 3.000 căn. Đây chỉ là ước lượng của house.com.vn để hình dung quy mô, không phải số liệu chính thức.
Dựa trên các dự án cao tầng Vinhomes đã triển khai tại TP.HCM, cơ cấu căn hộ thường gồm studio, 1 phòng ngủ (1PN, 1PN+), 2PN và 3PN. Một số tòa có thể có căn duplex, penthouse ở tầng cao. Cơ cấu thực tế của Kỳ Hòa sẽ phụ thuộc vào thiết kế được phê duyệt.
Shophouse Vinhomes Kỳ Hoà (khối đế thương mại)
Shophouse Vinhomes Kỳ Hoà nhiều khả năng là các căn thương mại nằm ở khối đế các tòa tháp, với mật độ khối đế tối đa 60%. Khác với shophouse liền thổ ở các đại đô thị ngoại thành, sản phẩm khối đế phục vụ trực tiếp cư dân bên trên và lượng khách qua lại trên ba trục đường lớn.
Ưu điểm của dòng này là lưu lượng khách sẵn có từ 10.000 cư dân và hành khách metro. Nhược điểm là thời hạn sở hữu thường gắn với thời hạn dự án, và giá thường cao hơn nhiều so với căn hộ cùng diện tích. Người mua cần kiểm tra kỹ hình thức sở hữu khi chủ đầu tư công bố.
Thương mại ngầm và mặt bằng cho thuê
Tầng hầm thương mại khoảng 54.274 m² sàn là điểm khác biệt lớn của dự án. Quy mô này đủ cho một trung tâm thương mại cỡ vừa. Theo cách Vingroup đã làm ở các dự án khác, phần này thường do chủ đầu tư giữ lại để khai thác cho thuê thay vì bán lẻ. Nếu kết nối được với hệ thống ga metro, đây sẽ là tiện ích quan trọng đối với giá trị căn hộ.
Tiện ích nội khu và hạ tầng xã hội
Khác với nhiều dự án nội đô chỉ có hồ bơi và gym, đồ án Kỳ Hòa dành gần 40% diện tích cho cây xanh, giáo dục và công trình công cộng:
- Công viên, cây xanh: khoảng 1,5 ha mặt đất và hơn 10.600 m² cây xanh trên mái.
- Giáo dục: một trường mầm non và một trường liên cấp tiểu học – THCS ngay trong dự án.
- Văn hóa, y tế, thể thao: khoảng 10,5% diện tích đất.
- Thương mại ngầm: một tầng hầm thương mại quy mô lớn.
- Bãi đỗ xe: hai tầng hầm đỗ xe, khoảng 120.610 m² sàn.
Theo Vietstock, hạ tầng kỹ thuật hiện hữu như điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải đã cũ và cần đầu tư lại. Đây là hạng mục ưu tiên trong đồ án.
Giá bán Vinhomes Kỳ Hoà: đã có chưa?
Giá bán Vinhomes Kỳ Hoà hiện chưa được công bố. Dự án mới ở bước lấy ý kiến quy hoạch 1/500, chưa có giấy phép xây dựng và chưa đủ điều kiện huy động vốn. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi đã nghiệm thu phần móng và có bảo lãnh ngân hàng. Mọi lời mời đặt cọc, “giữ chỗ” hay “booking” ở giai đoạn này đều không có cơ sở pháp lý vững chắc. Xem phân tích chi tiết tại bài có nên booking Vinhomes Kỳ Hoà lúc này.
Để có cơ sở so sánh, dưới đây là giá rao bán căn hộ thứ cấp tại một số dự án lân cận ở quận 10 cũ:
| Dự án (quận 10 cũ) | Giá rao bán tham khảo | Ghi chú |
|---|---|---|
| Hà Đô Centrosa Garden | Khoảng 114 – 124 triệu/m² | Cùng trục 3 Tháng 2, cách Kỳ Hòa không xa |
| Kingdom 101 | Khoảng 90 – 99 triệu/m² | Đường Tô Hiến Thành |
| Xi Grand Court | Khoảng 82 – 92 triệu/m² | Đường Lý Thường Kiệt |
Nguồn: tổng hợp tin rao trên Batdongsan.com.vn, cập nhật 9/10/2026. Đây là giá rao, không phải giá giao dịch thực tế.
Nhận định của house.com.vn: là dự án sơ cấp mới, thương hiệu Vinhomes, gắn metro và nằm ở lõi nội đô, giá bán căn hộ Vinhomes Kỳ Hoà khó có khả năng thấp hơn mặt bằng thứ cấp nêu trên. Tuy nhiên, mức giá cụ thể sẽ phụ thuộc vào thời điểm mở bán, chi phí tiền sử dụng đất và chính sách bán hàng. Xem thêm diễn biến chung của thị trường trong bài giá nhà nửa cuối 2026.
Giá cho thuê Vinhomes Kỳ Hoà (dự kiến)
Giá cho thuê Vinhomes Kỳ Hoà chưa thể xác định vì dự án chưa xây dựng. Mặt bằng thuê căn hộ cao cấp ở khu vực có thể dùng làm mốc tham chiếu. Theo các tin đăng cho thuê Hà Đô Centrosa trên Muaban.net (tháng 9–10/2026):
| Loại căn | Diện tích | Giá thuê tham khảo khu vực |
|---|---|---|
| 1 phòng ngủ | 56 – 60 m² | 18 – 20 triệu đồng/tháng |
| 2 phòng ngủ | 85 – 90 m² | 20 – 24 triệu đồng/tháng |
| 3 phòng ngủ | 106 – 107 m² | 27 – 30 triệu đồng/tháng |
Nhóm khách thuê tiềm năng của khu vực gồm chuyên gia, nhân viên văn phòng làm việc ở quận 1, quận 3 cũ, gia đình trẻ cần trường học gần nhà và người làm việc trong hệ thống bệnh viện, trường đại học quanh khu vực. Khi metro số 2 vận hành, khả năng tiếp cận trung tâm sẽ tốt hơn, là yếu tố hỗ trợ giá thuê. Đối với shophouse khối đế, giá thuê sẽ phụ thuộc vào vị trí mặt tiền và khả năng kết nối với ga metro, hiện chưa có dữ liệu để dự báo.
Đánh giá cơ hội và rủi ro khi quan tâm dự án Vinhomes Kỳ Hoà
Điểm mạnh
- Quỹ đất sạch, không vướng giải tỏa dân cư, nằm ở lõi nội đô.
- Gắn với tuyến Metro số 2 đang được thi công tích cực.
- Tỷ lệ cây xanh, giáo dục và công trình công cộng cao so với dự án nội đô thông thường.
- Chủ đầu tư có kinh nghiệm vận hành đại đô thị, như Vinhomes Grand Park tại TP Thủ Đức.
Điểm cần lưu ý
- Quy hoạch đang lấy ý kiến, các chỉ tiêu có thể điều chỉnh.
- Mật độ dân số cao (khoảng 10.000 người trên 8,2 ha) có thể gây áp lực giao thông giờ cao điểm trên 3 Tháng 2 và Lê Hồng Phong.
- Chưa có lộ trình mở bán, chưa có giá chính thức.
- Tiến độ phụ thuộc vào việc tính tiền sử dụng đất và các thủ tục đầu tư sau quy hoạch.
Lộ trình dự kiến trước khi Vinhomes Kỳ Hoà mở bán
Một dự án nhà ở thương mại thông thường sẽ phải đi qua các bước chính sau:
- Tiếp thu ý kiến cộng đồng, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.
- Điều chỉnh chủ trương đầu tư cho phù hợp mục đích nhà ở.
- Xác định và nộp tiền sử dụng đất.
- Thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng.
- Thi công, nghiệm thu móng, có bảo lãnh ngân hàng và văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Người mua nên theo dõi thông tin từ kênh chính thức của Vingroup, Vinhomes và cơ quan nhà nước, thay vì các trang tự xưng “chủ đầu tư” đang chạy quảng cáo. Danh mục dự án bất động sản trên house.com.vn sẽ cập nhật khi có quyết định phê duyệt.
Câu hỏi thường gặp về Vinhomes Kỳ Hoà
Vinhomes Kỳ Hoà nằm ở đâu?
Vinhomes Kỳ Hoà là tên thị trường của Khu đô thị Kỳ Hòa tại 238 đường 3 Tháng 2, phường Hòa Hưng (quận 10 cũ), TP.HCM. Khu đất rộng khoảng 8,2 ha, giáp các đường Cao Thắng, 3 Tháng 2, Lê Hồng Phong, Hoàng Dư Khương và một tuyến đường quy hoạch 20 m, cách chợ Bến Thành khoảng 3–4 km.
Chủ đầu tư dự án Vinhomes Kỳ Hoà là ai?
Đơn vị tổ chức lập quy hoạch là Tập đoàn Vingroup – Công ty CP. Năm 2018, Vinhomes góp khoảng 2.009 tỷ đồng vào Berjaya VFC để nắm 67,5% vốn và quyền kiểm soát khu đất, phần vốn còn lại của Berjaya sau đó được chuyển nhượng. Tên thương mại chính thức của dự án chưa được công bố.
Quy mô Khu đô thị Vinhomes Kỳ Hoà như thế nào?
Theo đồ án quy hoạch 1/500 đang lấy ý kiến (10/2026), dự án có khoảng 10.000 dân, đất chung cư hơn 4,2 ha (khoảng 51%), cao tối đa khoảng 45 tầng, cây xanh công cộng khoảng 1,5 ha, có trường mầm non, trường liên cấp và tối đa 3 tầng hầm, trong đó một tầng thương mại.
Giá bán Vinhomes Kỳ Hoà là bao nhiêu?
Giá bán Vinhomes Kỳ Hoà chưa được công bố vì dự án mới ở bước lấy ý kiến quy hoạch, chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để tham khảo, căn hộ thứ cấp lân cận như Hà Đô Centrosa đang rao khoảng 114–124 triệu/m², Kingdom 101 khoảng 90–99 triệu/m² (Batdongsan.com.vn, 10/2026).
Có nên đặt cọc giữ chỗ Vinhomes Kỳ Hoà lúc này?
Chưa nên. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được bán khi đã nghiệm thu móng và có bảo lãnh ngân hàng. Dự án hiện chưa có giấy phép xây dựng, nên các khoản đặt cọc, booking ở giai đoạn này thiếu cơ sở pháp lý. Hãy theo dõi thông báo chính thức từ Vingroup, Vinhomes.
Kết luận
Khu đô thị Vinhomes Kỳ Hoà là một trong những dự án nội đô đáng chú ý nhất của TP.HCM hiện nay: 8,2 ha đất sạch, khoảng 10.000 dân, tháp tối đa 45 tầng và gắn trực tiếp với Metro số 2. Sau gần 20 năm “đứng hình” dưới tên Berjaya, việc Vingroup trình đồ án 1/500 mới cho thấy dự án đã bước vào giai đoạn chuẩn bị thực chất.
Tuy vậy, dự án vẫn ở giai đoạn quy hoạch. Giá bán và giá cho thuê chính thức chưa có. Người quan tâm nên dùng giai đoạn này để tìm hiểu kỹ vị trí, pháp lý và so sánh với mặt bằng giá khu vực. Nếu bạn cần cập nhật thông tin hoặc tư vấn so sánh với các dự án căn hộ khác tại TP.HCM, hãy liên hệ đội ngũ house.com.vn để được hỗ trợ.
Nguồn tham khảo: VnExpress, Vietstock, VOV, CafeLand, Người Quan Sát, VOH. Thông tin cập nhật đến ngày 9/10/2026.
Để lại một bình luận