Nghị Định 253/2026: Miễn Thuế TNCN Bán Nhà Đất Duy Nhất

Từ ngày 1/7/2026, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, quy định cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về số lượng, thời gian sở hữu và phạm vi chuyển nhượng. Đây là một trong những thay đổi chính sách thuế bất động sản đáng chú ý nhất kể từ đầu quý III/2026, ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu cá nhân có kế hoạch bán nhà, đất trong thời gian tới.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định gì?

Nghị định 253/2026/NĐ-CP làm rõ các trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân, trong đó đáng chú ý nhất là quy định miễn thuế cho cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất. Trước đây, quy định về “nhà đất duy nhất” từng gây không ít tranh cãi và vướng mắc trong thực tế áp dụng do thiếu tiêu chí xác định rõ ràng, khiến nhiều trường hợp cá nhân dù chỉ sở hữu một bất động sản vẫn phải nộp thuế do khó chứng minh, hoặc ngược lại một số trường hợp lách luật để hưởng miễn thuế không đúng đối tượng. Nghị định mới ra đời nhằm khắc phục những bất cập này bằng một bộ điều kiện cụ thể, chi tiết hơn.

Điều kiện để được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất duy nhất

Theo nội dung nghị định, cá nhân chỉ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Về số lượng bất động sản: Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam, bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó. Nếu cá nhân có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng, giao dịch sẽ không được xác định là chuyển nhượng nhà đất duy nhất để hưởng miễn thuế.
• Về thời gian sở hữu: Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Về phạm vi chuyển nhượng: Việc chuyển nhượng phải thực hiện đối với toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần, phần đó không thuộc diện được miễn thuế.
• Về nhà ở, công trình hình thành trong tương lai: Quy định miễn thuế không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cả bốn điều kiện trên phải được đáp ứng đồng thời. Chỉ cần thiếu một điều kiện, giao dịch chuyển nhượng sẽ không còn được xem là chuyển nhượng nhà đất duy nhất và cá nhân vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành.

Các trường hợp khác cũng được miễn thuế TNCN theo Nghị định 253

Ngoài trường hợp nhà đất duy nhất, Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản khác được miễn thuế thu nhập cá nhân:

Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình

Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa các thành viên trong gia đình được miễn thuế, cụ thể gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh, chị, em ruột với nhau.

Phân chia tài sản khi ly hôn

Đối với bất động sản được phân chia khi vợ chồng ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án, thu nhập phát sinh từ việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trách nhiệm kê khai của người nộp thuế

Một điểm quan trọng cần lưu ý là cá nhân tự kê khai việc chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở, và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung kê khai. Đây là cơ chế “hậu kiểm” – cơ quan thuế không xác minh trước khi cho miễn thuế mà dựa trên bản kê khai của người dân, sau đó có thể kiểm tra, đối chiếu dữ liệu để phát hiện sai phạm. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cùng các quy định pháp luật liên quan.

Vì vậy, người dân cần đặc biệt cẩn trọng khi kê khai, tránh trường hợp chủ quan cho rằng mình sở hữu duy nhất một bất động sản trong khi trên thực tế còn đứng tên tài sản khác (kể cả tài sản thừa kế chưa sang tên, đất chưa cấp sổ…) vì điều này có thể dẫn đến rủi ro bị truy thu thuế và xử phạt sau này.

Vì sao chính sách này được ban hành vào thời điểm này?

Nghị định 253/2026/NĐ-CP được ban hành trong bối cảnh nhiều thay đổi pháp lý về đất đai, nhà ở đồng loạt có hiệu lực từ 1/7/2026, bao gồm cả việc triển khai mã định danh bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Khi mỗi bất động sản đều gắn với một mã định danh xuyên suốt vòng đời tài sản, cơ quan quản lý có cơ sở dữ liệu tốt hơn để xác minh một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, từ đó vừa tạo điều kiện áp dụng chính xác chính sách miễn thuế cho người chỉ có một nhà duy nhất, vừa hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để né thuế thông qua việc đứng tên phân tán nhiều tài sản qua các cá nhân khác nhau.

Chính sách miễn thuế nhà đất duy nhất về bản chất hướng đến việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân có nhu cầu ở thực – chẳng hạn một gia đình bán căn nhà đang ở để chuyển sang nơi ở khác, hoặc người lớn tuổi bán nhà lấy tiền dưỡng già – thay vì đánh đồng với các giao dịch mang tính đầu cơ, mua đi bán lại nhiều bất động sản trong thời gian ngắn.

So sánh với đề xuất thuế bất động sản thứ hai

Đáng chú ý, cùng thời điểm Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực, Bộ Tài chính cũng đang trong quá trình nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản với nội dung đánh thuế đối với nhà ở thứ hai trở lên và bất động sản bỏ trống không đưa vào sử dụng. Hai chính sách này tuy khác nhau về đối tượng áp dụng nhưng có mối liên hệ chặt chẽ: một bên miễn thuế cho người chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất khi bán, một bên hướng đến việc thu thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều bất động sản. Độc giả quan tâm chi tiết về lộ trình xây dựng thuế nhà ở thứ hai có thể tham khảo thêm bài viết Thuế bất động sản thứ hai 2026: Đánh vào ai? trên house.com.vn.

Nhìn chung, cả hai chính sách đều cho thấy xu hướng điều chỉnh thuế bất động sản tại Việt Nam đang dịch chuyển theo hướng phân biệt rõ hơn giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu cơ, nắm giữ nhiều tài sản. Đây cũng là một phần trong tổng thể các thay đổi pháp lý về đất đai được triển khai đồng loạt từ 1/7/2026, bên cạnh quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở chỉ phải nộp 30% chênh lệch đã được house.com.vn cập nhật trước đó.

Tác động đến người dân và thị trường bất động sản

Với người bán nhà để ở thực

Nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất từ Nghị định 253/2026/NĐ-CP là những cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản và có nhu cầu bán để chuyển đổi chỗ ở, ví dụ như bán nhà cũ để mua nhà mới phù hợp hơn với quy mô gia đình, hoặc bán nhà tại quê để mua nhà gần nơi làm việc. Với nhóm này, việc được miễn khoản thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng (theo quy định hiện hành) giúp giảm đáng kể chi phí giao dịch.

Với nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản

Ngược lại, chính sách này không mang lại lợi ích trực tiếp cho nhóm sở hữu từ hai bất động sản trở lên, vì các điều kiện miễn thuế yêu cầu rất chặt chẽ về tính “duy nhất” của tài sản. Nhóm nhà đầu tư này cần tiếp tục theo dõi sát diễn biến của dự án Luật Thuế bất động sản đang được xây dựng, vì đây mới là chính sách có khả năng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí nắm giữ nhiều tài sản trong tương lai.

Với thị trường giao dịch nhà đất nói chung

Về dài hạn, việc minh bạch hóa điều kiện miễn thuế có thể khuyến khích nhiều cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản mạnh dạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng đúng quy định thay vì tìm cách “lách” qua các hình thức khác, qua đó góp phần làm tăng tính minh bạch của dữ liệu giao dịch bất động sản trên thị trường.

Người dân cần chuẩn bị gì khi có kế hoạch bán nhà đất duy nhất?

Để đảm bảo được hưởng đúng chính sách miễn thuế và tránh rủi ro bị truy thu sau này, cá nhân có kế hoạch chuyển nhượng nhà đất duy nhất nên lưu ý một số điểm sau:

• Rà soát lại toàn bộ tài sản nhà, đất đang đứng tên trên phạm vi cả nước, kể cả tài sản đồng sở hữu hoặc chưa hoàn tất thủ tục sang tên, trước khi kê khai là “nhà đất duy nhất”.
• Kiểm tra thời gian sở hữu thực tế tính đến thời điểm dự kiến chuyển nhượng, đảm bảo đã đủ tối thiểu 183 ngày theo quy định.
• Chuẩn bị chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ thửa đất, tránh chia nhỏ giao dịch nếu muốn hưởng miễn thuế trọn vẹn.
• Chủ động trao đổi với cơ quan thuế địa phương hoặc đơn vị tư vấn pháp lý về thủ tục kê khai cụ thể trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
• Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và tính duy nhất của tài sản để phục vụ việc đối chiếu nếu cơ quan thuế yêu cầu.

Phân biệt miễn thuế TNCN với các loại thuế, phí khác khi chuyển nhượng nhà đất

Một điểm người dân cần lưu ý là Nghị định 253/2026/NĐ-CP chỉ quy định về việc miễn thuế thu nhập cá nhân, không đồng nghĩa với việc miễn toàn bộ chi phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Khi làm thủ tục sang tên, người bán và người mua vẫn có thể phát sinh một số khoản chi phí khác tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm lệ phí trước bạ (thường do bên mua chi trả theo thông lệ, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác), phí công chứng hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ và các lệ phí hành chính liên quan đến việc đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai địa phương.

Do đó, khi tính toán tổng chi phí cho một giao dịch chuyển nhượng nhà đất duy nhất, người dân nên liệt kê đầy đủ các khoản mục nêu trên thay vì chỉ tính riêng phần thuế thu nhập cá nhân được miễn, để có bức tranh tài chính đầy đủ và chính xác trước khi quyết định giá bán cuối cùng.

Kết luận

Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/7/2026 đã làm rõ hơn các điều kiện để cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất, đồng thời quy định cụ thể trách nhiệm tự kê khai và chịu trách nhiệm của người nộp thuế. Đây là một mảnh ghép trong tổng thể các thay đổi chính sách thuế và quản lý dữ liệu bất động sản đang được triển khai đồng bộ tại Việt Nam trong năm 2026. Người dân có kế hoạch chuyển nhượng nhà đất nên tìm hiểu kỹ các điều kiện áp dụng, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tham khảo ý kiến chuyên gia thuế, pháp lý khi cần thiết để đảm bảo quyền lợi của mình.