Hợp đồng thế chấp nhà ở

HOUSE.com.vn phân tích các vấn đề liên quan đến Hợp đồng thế chấp nhà ở sẽ giúp các khách hàng hiểu rõ hơn và thực hiện đúng theo luật nhà ở hiện hành.

Bài phân tích gồm 5 phần như sau:

1. Khái niệm, đặc điểm
2. Chủ thể của hợp đồng
3. Nội dung và hình thức của hợp đồng
4. Một số trường hợp đặc biệt
5. Xử lý tài sản thế chấp

Các khái niệm và đặc điểm trong Hợp đồng thế chấp nhà ở

Khái niệm:

• Điều 342 bộ luật dân sự 2005/ điều 317 bộ luật dân sự 2015: Thế chấp tài sản
• Luật nhà ở 2014: Những quy định liên quan đến thế chấp nhà ở
• Khái niệm: Thế chấp nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự và không giao nhà ở cho bên nhận thế chấp.

Đặc điểm:

• Đối tượng là nhà ở
• Hợp đồng song vụ,
• Hợp đồng ưng thuận
• Là hợp đồng bảo đảm
• Là hợp đồng phụ
• Không giao tài sản (nhà ở)
• Giao giấy tờ nhà (thỏa thuận)

Chủ thể của hợp đồng

• Chủ thể của hợp đồng là các bên tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở
• Chủ thể của hợp đồng (cá nhân hoặc tổ chức) đủ điều kiện:
  • Bên thế chấp nhà ở (K1 điều 119 luật nhà ở)
  • Bên nhận thế chấp nhà ở (K2, K3 điều 119 luật nhà ở)

Phạm vi thế chấp của chủ sở hữu (điều 144 luật nhà ở):

• Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
• Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại:
  • Tổ chức tín dụng
  • Tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam
  • Cá nhân theo quy định của pháp luật

Nội dung và hình thức của Hợp đồng thế chấp nhà ở

Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở:

• Điều 402 bộ luật dân sự 2005/ điều 398 bộ luật dân sự 2015: nội dung của hợp đồng
• Điều 342 đến điều 357 bộ luật dân sự 2005: Những quy định liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản
• Điều 121 luật nhà ở: Hợp đồng về nhà ở

Hình thức của Hợp đồng thế chấp nhà ở:

• Hợp đồng phải bằng văn bản (điều 121 luật nhà ở)
• Hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực (K1 điều 122 luật nhà ở)

Một số trường hợp đặc biệt

1. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
   • Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của bộ luật dân sự.
2. Thế chấp nhà ở đang cho thuê
   • Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
   • Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 điều 132 của luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác
3. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở
   • Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải thế chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng.
4. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
   • Tổ chức cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.
5. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai điều 148 luật nhà ở

Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 điều 147 của luật này thì phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng.

Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.